本文來源：時代財經 作者：陳澤旋
圖源：圖蟲創意
闊別將近2年，廣州樓市再現“日光碟”。
近日，位於廣州市白雲區的新房專案越秀雲悅開盤，市場訊息稱，接受認購的3號樓一共推出105套房源，價格介於5.3萬-5.8萬元/平方米之間，所有房源在開盤後2個小時被搶購一空。
越秀地產向時代財經表示，越秀雲悅的此次開盤確實可以稱之為“日光”，在前期誠意登記階段，105套房源就吸引了超過500組客戶登記，相當於5個人搶一套房，而在啟動線上選房環節1分鐘內，所售樓棟就實現了90%的去化率。
自房地產行業進入深度調整期，“日光碟”逐漸在各大城市顯著減少，甚至銷聲匿跡。自2023年以來，廣州便開始了漫長的“日光碟”空窗期。
9月下旬，中央定調促進房地產市場止跌回穩，多地開始調降二套住房最低首付比例和存量房貸利率、調整住房限購政策、放寬落戶門檻、最佳化住房公積金使用政策、推行契稅和增值稅等稅收優惠措施。
房地產市場止跌回穩效果明顯，市場熱度在第四季度持續蔓延。今年以來，深圳和上海出現多個“日光碟”；而廣州市場，“日光碟”雖遲但到。
廣州購房者加快入場
分析越秀雲悅“日光”的原因時，越秀地產表示，除了地段、配套和交通等原因，還有多重支援性樓市政策的加持，包括廣州取消限購、首付比例調整至15%、房貸利率降至3.0%、降低買房落戶門檻以及容積率新規等。
“單看某一條政策其實不明顯，主要還是多輪政策利好的疊加，讓‘止跌回穩’的訊號更加明顯，讓客戶購房信心有所回升，正值年底，許多客戶知道此時買房的優惠力度比較大”。
也正是基於同樣的背景，廣州的買家們加快了入場的腳步。購房者蔡雯告訴時代財經，幾個月前已陸續開始看房，目前初步決定在兩個樓盤之間進行挑選，之所以此時“出手”，是因為“看到九、十月份的新政，房價應該也不會再怎麼跌了，畢竟政策風向就是‘止跌回穩’”。
“現在客戶給我的態度是這樣，只要看到符合需求的樓盤，他們就會很果斷地買了”，廣州資深房產中介李明表示，10至11月，他一共成交了4套房子，而在9月29日廣州公佈取消住房限購政策（下稱“929新政”）之前長達數月，李明稱自己想工作都很難找到活幹，“客戶都不出來，（當時）我休息了好久，老家都回了兩趟”。
新政後，李明的客戶主要有兩類，一類是此前長期跟進的存量客戶，另一類是在新政推動之下關注樓市的增量客戶。
“現在成交的都是我去年、前年帶看過的客戶，他們覺得現在確實是比較好的買房時機了，有些客戶也會主動約我看房”，雖然仍有存量客戶態度猶豫，但也比之前更容易被說動，“現在成交速度還是挺快的，我和我同事都是這樣”。
廣州外圍區域豪宅中介林力亦明顯感受到契稅、增值稅優惠政策在12月1日落地之後，一二手豪宅市場均出現較為明顯的變化，“這段時間別墅和大平層也錄得更多交易了，之前還是比較少的，比如黃埔區的御湖名邸，我們公司剛代理這個樓盤，馬上就幫它賣出去好幾套別墅”。
次新房價低位回升
根據克而瑞廣佛區域，11月，廣州一手住宅成交量為90.31萬平方米，環比減少19%，同比上漲56%，成交規模處於近三年的較高位水平。
二手住宅方面，廣州市房地產中介協會公佈的資料顯示，11月（統計週期為10月26日至11月25日），廣州二手住宅網籤11418宗、110.99萬平方米，環比分別增長10.01%和11.35%，同比分別增長12.14%和8.71%，其中，網籤套數創下2023年4月以來的最高。
廣州中原地產專案部總經理黃韜表示，第四季度廣州樓市的翹尾行情是基本確定，“而且我認為在政策的持續加碼下，12月份的翹尾行情還會繼續”。
成交好轉，房價也在逐步企穩。據黃韜觀察，廣州新房價格已經整體止跌，“但是價格仍在底部徘徊”，他表示，目前新房價格也存在分化現象，“有些區域賣得不太好，開發商就繼續給優惠，如果開發商今年完成業績任務，或者說賣得七七八八了，他們就會收回折扣”。
黃韜強調，基於目前的市場環境，開發商大幅收回折扣甚至價格上漲的可能性仍然不大，“（房價）不是在止跌之後就會馬上回升”。
二手房價方面，根據合富大資料，11月廣州二手住宅網籤均價約為2.85萬元/平方米，與“929新政”前的2.77萬元/平方米相比，已出現一定幅度的回升。
合富研究院在報告中指出，分割槽域來看，二手網籤均價也存在漲跌不一的情況，在回升的區域當中，此前需大幅降價才能達成交易的“次新房”，在11月出現成交單價低位回升的趨勢。
該機構以位於黃埔區的萬科城市之光為例，指出該小區大部分二手成交個案的單價為“4字頭”（即單價高於4萬元但低於5萬元），但近期已出現二手成交單價5萬/平方米的個案；另據廣州中原研究發展部，位於番禺區的萬科歐泊因業主抱團抵制降價，也導致了在11月的放盤價出現環比4.5%的短暫上漲。
黃韜表示，目前無法斷定市場是否正式企穩，“如果明年的三月小陽春能夠如期到來，‘企穩’就是肯定的了”。
（文中受訪者李明、林力、蔡雯為化名）
