毫無意外，人才房和普通住宅差距越來越小。
最近，位於光明區公明街道的宏發悅見公園裡獲批363套可售型人才房預售許可。
專案推出69平兩房231套，88平三房132套，4梯11戶，每層7戶兩房+4戶三房，得房率約74.5%，整體的備案均價26610/㎡（帶裝修）。
去年7月宏發悅見公園裡的803套普通商品住宅入市，面積段85-121平，毛坯價備案，全裝修交付，備案均價約46959元/㎡，單價區間約43572-54121元/㎡，總價區間約381萬-654萬/套，收到204批客戶凍資登記。
專案在開盤之初，釋放出“升級折扣98折+凍資折扣99折+開盤優惠95折+按時簽約99折”4個折扣，折後均價約42848.8元/㎡，折後單價區間39758.28—49383.96元/㎡。
如果是以普通商品房的折後均價和單價測算，6折均價為25709.29元/㎡，單價區間則為23854.97—29630.38元/㎡。
從折扣的維度來看，人才房均價26610/㎡（帶裝修）相比已經減掉折扣的商品房6折要高出一些了。
這說明了一個問題，光明的新房和人才房的價格差距因為受市場促銷大環境影響，雖然依舊有價格上的優勢，但價格優勢隨著新房降價在逐漸減弱。
目前整個光明的新房在售套數約8031套，約20個專案，從統計整理的資料來看，折後均價整體水平已經在3.52萬-4.89萬/平。
這還只是新房專案在開盤階段的折扣優惠水平，在整個持銷期，有的開發商已經玩起了“殺敵一千，自損八百”的套路。
近期有業主透露，選擇了光明區的某個新盤卻被“雙標價”套路的經歷。
一開始業主以為自己籤的兩個99折的保密協議拿到的折扣是最多的，結果發現買了和自家孩子同學家同一個小區，於是試探了一下對方買到的價格，雖然不知道別人拿到的具體折扣，只說送了物業費，但最後發現卻比自己買到的便宜好多。
雖然這樣促銷的專案，在光明不多，但也說明了一個更殘忍的事實，那就是新房的價格已經不只是開盤價的“8XX折”，而是在開發商的促銷下更便宜，更優惠了。
而目前不僅新房在促銷優惠，二手房也越發以價換量。
與宏發悅見公園裡一路之隔的二手典型樓盤天匯時代花園，已經從3年前6萬+/平的歷史高峰，回落到4萬+/平。
2021年4月光明的天匯時代花園成交一套88.62平的3房，成交總價約580萬，成交單價約6.54萬/平，同月成交一套88.48平的3房，成交總價約570萬，成交單價約6.44萬/平，同年5月成交一套89.05平的戶型，成交總價約585萬，成交單價約6.57萬/平。
但是到了2023年12月底，小區成交一套89平的戶型，成交總價只有381萬，成交單價約4.28萬/平。
相比之下，同面積的戶型價格已經縮水200萬左右。
而這個成交價格已經和光明的新房折扣下的價格持平。
這就意味著，普通住宅和人才房的價格差距已經全面縮小，尤其是打折後均價在3字頭左右的新房專案。
所以選擇人才房的價格優勢，已經越來越弱。
宏發悅見公園裡，就位置來看算光明配套比較齊全且成熟的地段。
一方面，專案步行約670米就是光明最大的綜合商業光明大仟裡購物中心，約2公里範圍內是紅花山體育中心、光明區少年兒童圖書館等人文配套，約450米就是光明27萬方的紅花山公園。
另一方面，剛需依賴的軌道交通和教育都有。地鐵方面，有地鐵6號線（已通車）與13號線（北延段建設中）公明廣場站，地鐵6號線紅花山站，約700米，一路之隔處是光明區第二中學，約400米處是深圳市公明中學。
所以，從整體來看，更適合工作和生活都定在光明的群體。
但即使這樣，價格門檻也低，也還是很難招架得住深圳新房的趨勢。
根據深圳住建局訊息，今年一季度，深圳一季度計劃供應19個專案，住宅將會有11318套。
其中寶安和龍崗的供應套數最多，前者供應3909套，基本集中在寶安版圖的西半部分，後者則供應4160套，基本集中在龍崗的東北區域範圍。
這就意味著，一季度的寶安和龍崗將會承擔今年一季度新房去化的主要壓力。
而寶安、龍崗主打供應的區域，價格段位和宏發悅見公園裡的差不多，但地段上的物理距離通往深圳的中心核心區域要更友好一些。
所以，相對而言，後續專案沒有更大的價格優勢，很難說服市場。
再加上，現在深圳已經沒有什麼投資為主的客戶，基本是自住為真實需求為主的改善型別客戶，對現房和交房更快的專案偏好更大。
最明顯的，從去年10月開始深圳二手住宅的成交量相比新房住宅的成交量更多。
所以，在市場相對收縮的環境下，人才房未必能再像從前那樣打動深圳人了。
作者| 騎豬英雄
