風險是有的，但和風險比起來的機遇，同樣也是有的。
儘管國際貨幣基金組織對我國經濟增長持更樂觀的看法，但它還是在週二對我國金融及房地產行業存在的風險發出了警告。
就在最近，國際貨幣基金組織才對我國經濟增長進行了上調，最新上調變成了今年我國經濟將增長5.4%，並在2024年增長4.6%，這兩項預期都比該組織四周前的預測高出0.4%個百分點。
國際貨幣基金組織第一副總裁在釋出會上表示，這些變化反映了7-9月中國的經濟表現強於預期，以及為刺激經濟所作的努力。
同樣的，這位副總裁也表達了對國內房地產行業的擔憂，房價和銷售額均不斷下跌，規模最大的一些開發商也出現貸款違約。
這些都客觀說明了，房地產行業的風險是有的，並且還有可能波及到金融行業。
“房地產依然相當疲軟，解決該行業的問題至關重要。”這位副總裁說。
國際貨幣基金組織日前釋出了對國內經濟和金融體系的年度評估摘要。該組織呼籲允許遭受重創、沒有可能改善經營情況的開發商退出這個行業。
讓資不抵債的開發商繼續運營的做法可能會阻礙房地產行業的復甦。
但同樣的，貿然和資不抵債的開發商退出運營，同樣也有可能加劇市場的恐慌情緒，不利於今天市場經濟信心的建立。
國際貨幣基金副總裁表示，今年早些時候樓市復甦的希望已經因第二波衰退而受挫。
央行副行長張青松在香港舉行的金融會議上也承認，房地產行業已經陷入困境。
張青松說：“需要謹慎管理有關過程，避免樓市急劇下滑和發生意想不到的後果，今年已經出臺了不少穩定房地產市場的措施。”
“嚴重依賴基礎投資和房地產業的發展模式已難以持續，我們必須轉變發展方式。”張青松說。
同樣的，國際貨幣基金組織對銀行系統是否有足夠的金融儲備也提出了疑問，在房地產行業持續萎縮之際，這也是投資者非常擔心的問題。
“由於金融機構資本緩衝減少、資產質量風險不斷上升，金融穩定風險很高且仍在上升。”國際貨幣基金組織寫道。
房地產資產價格的變化和需求，反映了內需的疲軟，以及人們未來不確定性期望的變化，但從另一個層面來看，今天國內相信房地產不會有風險的人，同樣也不在少數。
首當其衝的，還是那些有房一族。
前幾天羅sir的一個朋友還在信誓旦旦告訴我，房子不愁賣，未來房價還會大漲。
當我試圖告訴他今天資料所反映的一些現實時，他說了他的理由。
他的理由其實很簡單，就是現在新樓盤越來越少，尤其是在很多大城市，土地根本不夠用了，新樓盤越來越少，未來二手房交易價格一定會上漲，所以房子還會升值，而不是貶值。
他的依據看起來也很有道理，就是新開樓盤減少，甚至是沒有新樓盤了。
但從實際情況來看，各大一二線城市的居住土地並不少，新開樓盤的下降，可能更多源自於市場需求的變化，而不是土地資源的減少，儘管我們說土地資源是有限的，大城市人口還會持續增加。
但從近幾年的變化來看，各大城市的人口增加速度，也已經無限接近於峰值。
朋友會這麼認為其實也很正常，和大多數的有房一族不同的是，朋友手裡有好幾套房，目前在成都三環的郫都區掛了一套房在售賣，總價一百多萬，掛了很久還沒有賣掉。
朋友說，如果我的房子再便宜一些，就非常好賣，但我為什麼要便宜一點呢？房子本來就值這個價。
但房子到底值不值這個價，可能也不是朋友一個人說了算，而是市場說了算，需求說了算。
一個非常現實的問題是，現在各地的房子，尤其是二手房已經有了折價的現象，正如朋友自己所說，一百多萬的房子賣不掉，價格降幾萬，到九十多萬就很容易賣掉了，但朋友不捨得，市場也不買賬。
在交易雙方的拉扯之中，真正的變數依然還是，“誰更需要賣，以及誰更需要買。”
誰更迫切，付出的成本自然也就更大。
當越來越多的人開始迫切賣房出手的時候，就會無形之中拉低二手房的售價。
以深圳為例，根據深圳市房地產中介協會資料，10月23日至29日，深圳二手房交易量錄得968套、環比增加12.4%，不過放盤比買的多，截止30日深圳有58179套二手房在售，創下新高。
自今年春節以來，深圳淨增近2.4萬套二手房掛牌，期間深圳房價有所走低，資料顯示10月深圳低於指導價成交的房源佔比從今年3月不到的三成升至超7成。
當賣的人開始多起來，低於指導價成交的房源自然就會多起來。
而深圳這樣一個寸土寸金的城市，更能夠說明房地產市場的整體問題，即不在土地和新開樓盤上，而在於需求需求還是需求。
風險來自哪裡？
最終資產價格的風險源自於過去非理性的價格上漲，當潮水開始褪去的時候，資產價格就會迴歸均值，這個均值不管是否是理性的，是合適的，某種意義上，它都是市場情緒整體投資者的均值。
也就是說，當越來越多的人認為房價太高，那麼房價就會降下去，當越來越多的人認為房價過低，那麼房價就會漲上去。
過去延續十幾年的買房潮，本質上除了剛需之外，那就是人們認為買房是一個適合投資的收益，潛意識裡人們認為，現在的房價是低的，未來還會漲。
如今，隨著越來越多的二手房開始掛牌，這種觀念的轉變，已經從房價太低，變成了房價太高。
就好比我的那位朋友，買的時候房價才四千多一平米，現在哪怕是賣九十多萬，也翻了一倍，你在任何投資上，幾乎都找不到有比房子更穩妥增值最快的資產品。
當然，如今這樣一個時代，可能一去不復返了。
以今天的目光來看，現在賣房的人，多半都是在2016年甚至更早之前就買房了的，不管房價如何變化，總體上他們還是盈利的。
但隨著時間的推移，我們可能會看到越來越多在2016年之後買房的人開始賣房，損失當然會有，任何投資隨著熱潮的減退，就一定會有人面臨虧損和盈利，而個人的虧損，放在整個宏觀經濟面來看，其實就是風險。
尤其是這其中還牽扯到了巨大的槓桿，例如2020年和2021年加槓桿買房的群體，今天他們的壓力自然也就更大。
而防範風險，其實就是為了把這其中的損失最小化，以防止對經濟的其他面造成衝擊。
風險不僅僅需要防範，還需要及時去疏通，堵風險不如疏風險，給河堤一個口，也遠比堵住河堤更好。
end.
作者：羅sir，新青年的職場內參。關心事物發展背後的邏輯，樂觀的悲觀主義者。關注我，把知識磨碎了給你看。
