過去的這一年，對於上海的二手房市場來說，無疑是個里程碑式分水嶺。
2021年7月19日價格核驗以前，上海的二手房可謂之一路高歌猛進。2021年7月19日，上海實行的價格核驗和當年8月實際執行的房貸三價合一政策，一下子把上海房價前進的腳步給深深絆住了，那之後，房價開始發生深層次轉變，新舊房屋價格開始逐漸拉開層次。
2022年春節後，本來是有機會再次起死回生的，因為那年2月、3月量價齊升，人們似乎看到了希望。4月開始的大封閉，一下子上海房地產拉入了深淵。解封后雖然房價似乎向穩，奈何糟糕的經濟狀況讓人們不敢越雷池半步。雖然2023年3月曾經成交量一度超過2.3萬套，可是沒有幾個人認為市場會向好，那個2.3萬套成交量，更像是迴光返照式的掙扎。
2023年4月開始，上海房價一瀉千里，9個月，上海房價普跌20%以上，現如今，房價還在下跌之中。所謂“一鯨落萬物生”，狂跌不止的房價，體現在豪宅成交資料上，更是驚人！
我們不來虛的就用上海綠軍過去2年成交的豪宅資料來做比較。事先宣告，我們取材的資料來源於上海真實成交資料。2022年成交單價最高的十套豪宅，比較2023年成交的十套豪宅，都是真實資料，不做技術處理，一手資料，展示真實情況。
2022年， 上海鏈家成交單價最高的十套豪宅如下：
第10名：翠湖天地雋薈，20220303成交，187.77平方，5200萬，27.69萬元/平方。
第9名：露香苑，20220902成交，168.87平方，4750萬元，單價為28.13萬元/平方。
第8名：翠湖天地雋薈，20220305成交，181.09平方，5420萬元，單價29.93萬元/平方。
第7名：霞飛別墅，20220826成交，289.96平方，9300萬成交，單價為32.07萬元/平方。
第6名：翠湖天地雋薈，20220615成交，172平方，5555萬成交，單價32.3萬元/平方。
第5名：凱德茂名公館，20220722成交，268.74平方，9000萬，單價33.49萬元/平方。
第4名：翠湖天地雋薈，20220818成交，275.22平方，9300萬，單價為33.79平方。
第3名：常熟路100弄，20221124成交，363平方，1.48億，單價40.77萬/平方。
第2名：長樂路560號，20220119成交，431.9平方，2.3億成交53.25萬元/平方。
第1名：永嘉路569號，20220601成交，386平方，2.35億成交，單價60.88萬元/平方。
2022年，上海綠軍成交的單價前十的豪宅，最低單價27.69萬元/平方才有資格上榜，10套房子，都是是徐匯、黃浦區和靜安區，尤其是翠湖天地四期雋薈的房子，前十上榜有高達4套，簡直不可思議，可見翠湖天地四期在2022年是多麼火熱。最高成交單價為永嘉路569號，單價高達60.88萬元/平方。而成交單價，最低每套為4750萬，10套總額10.98億，單價近1.1億。可見，2022年單價最高的豪宅以大戶型為主。另外，10套房子，全部為浦西內環內；10套之中有3套是老式花園洋房。 我們再看看2023年上海鏈家成交單價最高的十套豪宅，如下：
第10名：綠城黃浦灣，20230422成交，233.08平方，5900萬，單價25.31萬元/平方。
第9名，中海建國裡，20230420成交，214.92平方，5500萬成交，單價25.59萬元/平方。
第8名：復興瓏御一期，20230213成交，90.57平方，2323萬成交，單價25.64萬元/平方。
第7名：九龍倉靜安壹號，20230117，159.29平方，4100萬成交，單價25.74萬元/平方。
第6名：華僑城蘇河灣，20230224，325.17平方，8370萬成交，單價25.74萬元/平方。
第5名：翠湖天地嘉苑，20230310, 182.34平方，4750萬，單價26.05萬元/平方。
第4名：財富海景花園，20230413, 347.89平方，9600萬，單價27.59萬元/平方。
第3名：雲間綠大地，20230329, 325.69平方，9100萬，單價27.94萬元/平方。
第2名：露香苑，20230505, 120.55平方，3580萬，單價29.7萬元/平方。
第1名：綠城黃浦灣，20230928,459.61平方，1.6億，單價34.81萬元/平方。
我們看看去年成交的10套房子，最高單價為34.81萬，比2022年最高單價低了近26萬元；最低單價，25.31萬單價即可上榜，而2022年最低單價為27.69萬元；
2022年前十之中，前三名都是歷史風貌區的老式花園洋房，2023年前十沒有一套老式洋房。
2022年前十分佈在徐匯、黃浦和靜安；2023年分佈在黃浦、浦東和靜安，不變的是靜安和黃浦。
2022年前十之中，成交總價最低4750萬；2023年前十最低只有2323萬。
2022年前十總額10.98億，單套1.1億；2023年前十總額只有6.92億，單套不到7000萬，套均少了4000萬。
2022年成交前十最低面積為168.87平方；2023年前十成交最低面積只有90.57平方。
2023年成交前十總面積為2459，套均245.9平方，而2022年成交前十面積達2724平方。
2023年成交前十均價為27.51萬元/平方，2022年前十均價則為37.23萬元/平方，2022年前十的均價超過2023年第一單價。且絕在多數是4月以前成交的。
透過上述各個維度的比較，大家會發現成交大面積房子減少，老式花園洋房成交減少，成交單價明顯降低，豪宅成交區域也逐漸發生變化。
根據資料，我們可以看出，2023年，當年不可一世的豪宅業主，如今逐漸適應了煙火氣！2023年價格下跌氣勢如虹，大有一發不可收拾之勢。兩年都出現在前十榜上的翠湖天地雋薈和露香苑，過去一年都是跌了不少。可是，跌幅都在15%一下，比起普跌20%的上海房價，很明顯，市中心區的次新品質住宅是相當抗跌的！2024年，上海豪宅房價會怎樣，實話實說，小編認為不容樂觀！2024年，黃浦區將會新開盤15個以上的新盤；徐匯濱江也將有幾個樓盤推出；老靜安72街坊應該也會上市；新靜安西藏北路板塊起碼有5個樓盤上市，虹口中心區、楊浦東外灘也會有很多專案上市，2024年，市區豪宅競品多多，故此，小編認為，2024年，上海二手豪宅價格可能還會小幅下降！二手豪宅，逐漸走下神壇，將會是眾望所歸！
