近日，備受業內關注的西安昔日最大遊樂園運營方——西安未央湖遊樂園有限公司100%股權拍賣成功，最終以起拍價1182萬元被杭州大愚投資“收入囊中”。
經歷中止、流拍波折後 西安未央湖遊樂園1182萬元成交
近日，資產平臺顯示，“西安未央湖遊樂園有限公司100%股權”成交，競得方為杭州大愚投資管理合夥企業（有限合夥）（簡稱：杭州大愚）。此次拍賣吸引1999次圍觀，18人設定提醒，1人報名，出價1次。
最終，西安未央湖遊樂園有限公司（簡稱“未央湖公司”）100%股權成交價為1182.09萬元，與起拍價完全一致，相比2110.87萬元的評估價則等於是打了“5.6折”。
這不是未央湖公司第一次上架拍賣。2023年4月，未央湖公司首次掛牌競拍，因案外人提出異議向法院申請中止拍賣，當時評估價2136.53萬元，起拍價1496萬元。
今年10月7日，未央湖公司再次掛牌，評估價調整為2110.87萬元，起拍價調整到1477.61萬元。這次拍賣雖然引來3432次圍觀、44人設定提醒，但因無人出價導致流拍。
也就是說，相比10月初，未央湖公司評估價未變，再次下調起拍價後終於底價成交。
“在股權拍賣中，評估價是由具有評估資質機構運用一定方法，對目標公司資產進行評估而得出的價格。評估主要方法有未來收益現值法、重置成本法、市價法、清算價格法等。”資深財稅專家、西北工業大學管理學院企業導師仝鐵漢表示，通常成交價低於評估價可能涉及三方面原因：一是市場各方不看好所拍股權，參與者少，無法透過競價而抬高價格；二是評估價格存在虛高現象，真正的成交價格可能基本真實地反映了股權內在價值；三是原股東急於儘快出手，由此願意以較低的價格成交。
競買公告顯示，未央湖公司拍賣成交後，買受人須在拍賣成交後30日內將拍賣餘款繳入指定賬戶。買受人逾期未支付拍賣款或未辦理交接手續，法院可以裁定重新拍賣。
易主背後 盤活專案的關鍵是資金
未央湖遊樂園是西安市民非常熟悉的存在，位於未央區未央湖街道辦環湖南路，1997年5月建成開放，園區佔地約780畝，其中水域面積約350畝，曾是西北最大人工湖之一。
企查查顯示，未央湖公司股東早期由幾位自然人組成，後經過數次股權變更，收歸西安本土知名房企雅荷地產旗下。未央湖公司目前的實際控制人，同時還控制西安新大陸集團，並擔任雅荷集團及“雅荷系”多家地產、農業公司法定代表人。
此次拍下未央湖公司的杭州大愚是誰？
華商報大風新聞記者注意到，這家公司經營範圍是投資管理、投資諮詢，股東為兩名自然人。值得一提的是，此前拍下未央湖公司後，杭州大愚發生了工商變更，公司5名原股東退出。這5名原股東在陝西、浙江參股多家企業，涉及健康、餐飲、建材、科技等領域。
在資深文商旅策劃人士夏強看來，對未央湖公司原股東來說，由於未央湖遊樂園年限變長、設施老化、競爭力下降，經營效益大為縮減，自然樂於將這樣的資產丟擲去。當然，隨著未央湖周邊區域居住人口增加帶來大量垂直客戶，這樣的老專案也具備“
盤活”潛力。易主或給未央湖遊樂園帶來新的機會、新的理念，但解決問題的關鍵是是否有資金注入。
免門票近一年 園區設施待更新維護
二十年前，未央湖遊樂園是西安遊樂專案最多、裝置最全的大型遊樂園，擁有40餘種現代化遊樂設施，包括78.8米的高空彈跳塔、超大摩天輪等，是市民休閒度假首選。不過，隨著城市發展，新建公園、主題樂園湧現，未央湖遊樂園逐漸失去了往日吸引力。
2023年10月，未央湖遊樂園在官微發出招商公告，提出園區自2024年1月1日起免門票，並將劃分為十大功能區，每一功能區域招一家商戶進行投資管理，商家可獨立運營。
11月7日下午，華商報大風新聞記者在未央湖遊樂園看到，因工作日緣故，遊客數量不多。環湖風光旖旎，但不少遊樂設施老舊且已關閉，園內部分割槽域也缺乏必要維護。
一家遊樂專案經營者表示，現在多是家長帶孩子來玩，節假日、暑假期間遊客會多一些，比如今年國慶時就不錯，“問題是園區整體還沒有做起來，也缺乏對外宣傳。”
失去房地產“反哺” 遊樂園還是一門好生意嗎？
過去很長一段時間裡，國內文旅產業，尤其是遊樂園專案與房地產高度繫結。
華商報大風新聞記者瞭解到，最初涉足遊樂園、主題樂園的運營商，主要是華僑城、長隆、華強方特、恐龍園等少數幾家。但近十多年裡，萬達、恒大、保利、世茂、佳兆業等多家房企先後進軍，這個行業一度陷入“多國混戰”時代。
作為西安較早落成的遊樂園，未央湖遊樂園在運營中也與地產行業有較高關聯並在很大程度帶動了周邊區域開發。例如，雅荷作為運營參與方，開發的雅荷度假山莊、雅荷藍灣等專案均距未央湖遊樂園不遠。此外，未央湖遊樂園周邊，還有留園森林別墅、倚能維蘭德小鎮、長慶湖濱花園、豐源美佳別墅等，是西安最早的別墅區之一。
與全國其他城市模式相似，近年西安新建遊樂園、主題公園專案，如樂華城、華僑城歡樂谷、原規劃中的西安恒大文旅城等也有不少帶動了周邊開發或需要房地產“反哺”。然而，伴隨近幾年房地產市場持續調整，文旅類專案及遊樂園、主題公園專案，似乎也失去了地產“反哺”，需要找到新的、合適的運營方式。
不過，在夏強看來，西安作為文旅產業大市和強市，除了自身豐富旅遊資源與歷史文化沉澱，仍有空間承載更多當代文旅消費業態，遊樂園和主題公園即是有益補充。他認為，一個城市可以有多個主題樂園，滿足不同客群並減少消費疲勞，例如，美國奧蘭多迪士尼世界有四個樂園包括了神奇王國、動物王國、好萊塢影城和未來世界等不同主題。
“過去國內遊樂園、主題公園主要透過建地產、社群專案的盈利反哺，即‘旅遊+地產’商業模式來解決資金問題，同時也解決產業化發展的商業模式問題。”夏強表示，而在房地產逐漸失去“輸血”功能後，意味著遊樂場、主題公園需要更多提升自身經營能力去應對挑戰。
華商報大風新聞記者 李程
（來源：華商報大風新聞）
