規劃層面南京擁有的CBD很多，最核心最主要的就有四座，分別是現有的新街口、發展過半的河西、正在成型的江北以及不急不慢的南部新城。其他還有百家湖CBD、燕子磯CBD、麒麟CBD等等。但實際上目前關於CBD的建設，大家普遍的觀點還是過剩或者華而不實，問題出在哪？為什麼過去大家覺得高大上的東西，現在好像不太香了？
01 貿易產物
CBD作為近現代的產物不是一開始就有的，它的產生基本源自海上貿易，貿易催發出大量的交易，而高頻交易在演變的過程中逐漸催生出金融，因此很多著名城市的CBD都位於港口或交通樞紐的附近，比如最典型的紐約。
為了減少時間上的損耗，加快商業情報的傳遞，貿易相關的資源要素和人員開始聚集，於是產生了超出供應水平的商務辦公以及居住需求，從而促使一定範圍內的建築由低密度向高密度升級。在這個過程中樓越建越高，從而產生天際線。另外高樓也逐漸成為資本力量的象徵，因此不少企業主在獲得巨大成功之後，也會嘗試透過建設大樓地標來體現資本的品味和實力。而不管是前者還是後者，這個過程本質上是貿易催動下的資本增密過程。
國內當然也有真正透過貿易演變而來的CBD，比如上海、香港等沿海城市，但大部分其他城市的所謂CBD其實並不是透過貿易發展而來，而是透過其他方式。而且嚴格來說所謂CBD在新時代網際網路以及移動終端的影響下，存在的必要性已經大大下降，CBD其實已經是上個時代的產物。
02 CBD與城市化
如何讓大家情願的支援新城區的開發，透過高大上的CBD做規劃層面的高定位，以城市行政功能的遷移做背書、以國企的入駐做產業支撐、以軌道交通的通達性做投資性利好。從而吸引開發商和購房者加入到新城開發的過程中來，享受城市化程序的紅利。
但這裡的CBD大多數情況下並不能起到真正貿易交易作用，畢竟大部分城市並不是核心的貿易中轉站，更不是證券交易中心。所以很有意思，這些城市的CBD實際上演變成了城市複合中心，集多種功能和業態為一體。包括行政、體育、文化、展會、商業體、國企集中區、銀行集中區、高階公寓區為一體，常規以金融為主的CBD業態形式在國內實際上等同於市中心或區域中心。
實際上這也是一個資本不斷增密的過程，只是這個增密過程是由城市化程序引發的，但當這個程序因為某些原因開始出現停滯的時候，資本增密的過程也就被中斷了，甚至不增反減，資本退潮之下，CBD的建設自然受到影響，甚至陷入停滯。原本散戶、莊家與發起人共榮共利共建新城區的良性關係被打破。
但CBD作為新城區價值的標定物，如果實現不了，從投資的角度來說，相當於投資回報可能無法兌現或兌現週期過長，自然在大家的眼裡就變得不那麼香了。
03 信用與轉型
所以從這個角度來說，為了維持投資的穩定性，維持土地市場的良性和長遠發展，南京各大核心主城之前規劃的CBD依然需要建成，貿然放棄實際上損害的是城市信用本體。除非土地市場的時代徹底終結，以後這個遊戲真的不玩了，否則維護土地市場的信用體系依然很有必要。
要命的是，隨著網際網路的普及以及特殊時期引發的移動或居家辦公風潮，實際上CBD的功能必要性已經在新社會結構下大大降低。指望更多金融、銀行機構或大型國際企業總部填充南京的各大CBD既不現實，其實也沒什麼用處。CBD本身對於城市來說並不產生收益，CBD充其量只是一個高階容器。因此需要最大化的發掘其景觀以及旅遊資源，同時要有人來辦公，有人來觀光、有人來消費、才能產生利潤，只有產生足夠誘人的利潤才能催生資本的再次加密過程。
不能不建，建了又未必符合時代需要，所以我的想法倒不如將後續的部分CBD當作是高階版的科創園區，我們沒有必要一定要將CBD和科創園嚴格區分開來，本質上都是辦公，只是高密度和中密度的區別。
同時更多將CBD本體與城市旅遊相結合，建築本身也是城市吸引力的一部分。難道非要在遠郊建一個傳統的遊樂園或者搞個園博園才是發展旅遊業嗎？為什麼CBD不能成為城市觀光旅遊中的重要部分？如果開發得當這將明顯促進商業、酒店等與消費相關行業的繁榮，並且與大眾可以有更多更充分的互動。
尤其是河西CBD，擁有如此磅礴的氣勢但內部的商業氛圍卻並不高，中軸綠帶也沒什麼人氣，活力感與規劃等級明顯不匹配，這顯然是一種城市資源的浪費。要把去河西CBD上班轉變為去玩，相應的旅遊價值值得南京好好開發。
江北CBD正在逐步成型，雖然還沒有對外開放，但後期在業態佈局上不要往單一化的金融或新金融去佈局，應該儘可能發掘其都市休閒旅遊的可能性，突出多樣性和活力感，更多嘗試上下混合業態的佈局，不要完全採用分割槽規劃的方式，這種方式雖然規整邏輯感清晰但增加了不必要的人口遷移過程，降低了活力感。
南部新城雖然定位總部區，但個人覺得還是應該更多往文化方面去靠，本來總部這方面資源就很緊張，內部再過度競爭，到最終誰都發展不好。南部新城需要更多關於新文化形式的展館或博物館，個人最期待的就是能在南部新城能有一座航空博物館。
另外CBD真的不需要很高，作為城市關鍵的一部分，只要能凸顯出來就可以了，因此200米也可以是地標，甚至100米都可以，只要非地標屬性住宅高度能夠降下來。假設整個居住街區都是50米以下的高度，那麼商務區100米就已經可以產生明顯的地標感，200米就已經非常強烈了，過度強調樓宇高度老實說必要性不大，價效比也不高。
