長江商報訊息●長江商報記者 江楚雅
深圳房地產龍頭經營穩健，輕重並舉高質發展。
11月8日，招商蛇口（001979.SZ）披露10月份銷售情況。資料顯示，2024年1—10月，其累計實現簽約銷售面積734.21萬平方米，累計實現簽約銷售金額1674.71億元。其中10月份，實現簽約銷售面積91.77萬平方米，實現簽約銷售金額223億元。
長江商報記者注意到，在房企拿地謹慎的當下，招商蛇口展示央企實力，加速拿地補倉，持續深耕高能級區域與一、二線核心城市。
據統計，招商蛇口今年上半年累計斥資99.97億元獲取了7個新專案，大多來自高能級核心城市。
與此同時，公司大手筆回購提振信心。10月20日，招商蛇口釋出公告，已獲得招商銀行深圳分行股票回購專項貸款額度，這標誌著A股首單股票回購專項貸款花落招商蛇口。
銷售額穩健提升加速補倉
招商蛇口是集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，業務覆蓋全球逾百個城市和地區。即使在房地產行業持續下行期，招商蛇口依然發展穩健。
2023年，招商蛇口實現銷售額2936.35億元，銷售面積達1223.41萬平方米，同比分別上漲0.35%、2.49%，站穩行業前五。
今年8月以來，招商蛇口的銷售資料已經連續兩個月出現回升。具體來看，其8月實現的簽約銷售面積為57.4萬平方米，簽約銷售金額為140.04億元；9月實現的簽約銷售面積為69.48萬平方米，簽約銷售金額為143.58億元。
資料顯示，2024年10月份，招商蛇口實現簽約銷售面積91.77萬平方米，實現簽約銷售金額223億元。2024年1—10月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積734.21萬平方米，累計實現簽約銷售金額1674.71億元。
單就10月的簽約銷售面積資料來看，招商蛇口自2022年以來實現連續3年同比正增長。資料顯示，2022年及2023年的10月份，招商蛇口實現簽約銷售面積83.16萬平方米、87.25萬平方米，同比增加6.14%、4.92%；實現簽約銷售金額249.35億元、209.55億元，同比增加50.71%、-15.96%。
銷售逐步回升的同時，招商蛇口加速拓儲。據統計，招商蛇口上半年累計斥資99.97億元獲取了7個新專案，分別來自上海、成都、合肥、南京、鄭州、廣州、三亞，在高能級核心城市土儲數量上，公司進一步提升約54萬平方米的權益計容建築面積。
上半年，招商蛇口在“核心10城”的投資金額佔比達86%。公司獲取代建專案26個，合計新增管理面積178萬平方米；獲取4個輕資產管理輸出專案，涉及產業、公寓、辦公等業態，合計新增管理面積16.3萬平方米。
開源證券在其報告中指出，今年1—7月，招商蛇口的拿地均價18832元/平米，同比提升5.9%，拿地質量有所提升。
業內認為，招商蛇口加速補倉拿地是其根據市場情況和自身發展戰略做出的調整。一方面，儘管房地產行業整體面臨一定挑戰，但核心城市的優質地塊仍具有較大的發展潛力。另一方面，補充土地儲備有助於企業保持持續的開發和銷售能力，為未來的發展奠定基礎。
回購提振信心多元化發展
近期，A股掀起回購貸款潮，房地產領域的首單貸款落入招商蛇口手中。
10月20日，招商蛇口釋出公告，已獲得招商銀行深圳分行股票回購專項貸款額度。
公告顯示，招商蛇口與招商銀行深圳分行簽署《合作協議》，並獲得《貸款承諾函》。根據協議，招商銀行深圳分行將為公司提供不超過7.02億元的貸款額度，用於公司股票回購專案。貸款期限為12個月，利率不超過2.25%，且不高於市場利率。
此前，招商蛇口等“招商系”8家上市公司於10月14日早間披露回購或增持計劃公告，據估算，累計金額上限將近50億元。
最佳化資本結構，降低財務風險，保障企業可持續發展，是招商蛇口此次回購的另一重要意義。
招商蛇口2024半年報顯示，公司剔除預收賬款的資產負債率62.42%、淨負債率59.17%、現金短債比為1.63。在滿足“三道紅線”的同時，公司採取穩槓桿和優結構的融資策略，半年末銀行融資佔比達64.6%，一年內到期有息債務佔比僅16.7%，持有貨幣資金828億元。
同時，招商蛇口全面落實降本增效舉措，抓住LPR下行的市場視窗，充分發揮公司信用優勢進行高息債務置換，資金成本顯著降低，報告期末綜合資金成本3.25%，較年初降低22個BP。
基於對行業變化和發展趨勢的研判，招商蛇口在發展傳統開發業務的同時，探索第二增長曲線，發力提升資產運營等非開發業務在收入及利潤中的佔比，深耕長租公寓、集中商業、產業園區等板塊，構築“輕重並舉”多元協同發展的新發展模式。
作為招商蛇口旗下物業管理和輕資產運營服務平臺，上半年招商積餘實現營業收入78.39億元，較上年增長12.34%。截至2024年6月，招商積餘在管專案2209個，管理面積達3.85億平方米。
上半年，招商蛇口管理範圍內全口徑資產運營收入36億元，同比上漲15%，EBITDA（息稅折舊及攤銷前利潤）實現18.95億元，同比上漲14%。該公司開業三年以上穩定期專案EBITDA回報率達6.34%，同比提升0.2個百分點。
