記者丨李惠琳 編輯丨譚璐
臨近農曆新年，粵系房企大佬陳卓林，收到一個“大禮包”。
2月2日，宣佈，位於重慶、廣州、昆明等城市的多個專案，被納入首批房地產專案融資“白名單”。
陳卓林祖籍廣東中山，他掌控的雅居樂，是千億民營房企中“零違約”的少數派，迄今未在公開市場實質違約，坊間戲稱為“真還傳”。
在行業週期低谷，他同樣走得艱難，頂著償債、穩銷售、保交付三大壓力，多次虧損出售核心資產。
所幸，雅居樂已大幅降低槓桿，闖過危急時刻，年內完成120個專案，交付7.2萬戶。
如今，若注入這波融資活水，陳卓林能短暫解渴。
希望來臨
於陳卓林而言，新的融資利好政策，可謂“及時雨”。
雅居樂方面向《21CBR》記者表示，旗下專案入圍白名單，帶來了更好的融資渠道，提振了集團整體的融資信用。
一位同樣有專案入圍白名單的房企人士告訴《21CBR》記者，獲取上述專案融資貸款分為三步：
一是房企根據申報條件，篩選專案提交當地住建部；二是當地稽核後形成白名單，提報給金融機構；三是金融機構評估後，發放貸款。
“這肯定是行業的一個重要利好。”他補充道，能拿到多少貸款，具體要看金融機構的稽核，最重要的一步，是先入白名單。
需注意的是，白名單並不能保證獲得貸款。
“銀行貸款還是要看抵押物和還款來源，有好資產、正資產才能貸到款。”中原地產首席分析師張大偉提到。
無論如何，至少為房企帶來融資新希望。
當下，陳卓林手頭不太寬裕。截至2023年6月底，雅居樂的現金僅153億元，一年內到期的短債卻有214.9億元。
去年下半年，他挺過了償債高峰，66.61億元的境內債全部兌付，下一次償債高峰要到2025年。
近期陳卓林還有多筆賬單要付。
首先是兩筆於3月到回售期的公司債，“23番雅01”以及“23番雅02”，發行規模合計7億元。
其次，去年3月獲得的24.2億元銀團貸款，期限為12個月，還有一個月就要還錢了。另外，存量136億永續債的利息，每年得付息4次。
還有部分表外債務。
陳卓林曾與多個金融機構聯合成立信託機構開發專案，有媒體統計，單是平安不動產參與投資的專案，就超過10個，而中航信託、愛建信託也有相關投資專案。
斷腕果斷
其實，基於良好的資本信用，雅居樂的融資渠道一直較為通暢。
據《21CBR》記者統計，2023年雅居樂共獲得融資超102億元，包括股權融資、銀團貸款、公開債券等。
值得一提的是，2023年初，雅居樂發行的12億元中債增公司債，用途是償還債券“20番雅02”本金及利息，意味著“借新還舊”模式又重啟了。
為了償債保信用，陳卓林付出了很多努力，他暫緩拿地，也捨得斷腕。2021年下半年至2022年末，透過大量處置資產，累計回籠資金超過200億元。
在2023年股東大會上，陳卓林透露，有50億至60億的資產處置及股權變現計劃，必要時會進行變現。
2023年10月，他出售兩個常州專案股權，回籠資金4.26億元，預估虧損4184萬元。
11月，他又決定出售吉隆坡雅居樂大使花園，按照4.8億元的交易價，預計虧損約6.64億元，目前專案仍在磋商中。
陳卓林原計劃對香港九龍塘義本道專案申請強拍，後因業權問題，中止拍賣。
對於不賺錢的多元化業務，果斷放棄。
今年1月，雅居樂剝離教育板塊，旗下托育機構樂斯母嬰中心宣佈停業。
好在，雅居樂的債務大幅下降。
截至2023年6月末，其有息負債575.68億元，比2019年末減少390億元，淨負債率58.7%，進入較為安全的範圍。
只是，救急的高息貸款，拉高了借貸成本。一年半前，雅居樂曾簽約一筆年利率20%、為期24個月的夾層融資貸款。
結果，2023年上半年，雅居樂的借貸成本為7.28%，比2022年上升1.69個百分點。
緩慢修復
作為曾經的“華南四虎”之一，雅居樂在巔峰時期，躋身千億房企陣營，掌控3300億元資產。
轉入降槓桿模式後，雅居樂持續縮表，到2023年6月末，總資產為2627億元，較高峰期縮減超600億元，總負債規模壓減約500億。
陳卓林依然堅持不違約，以求挺過最難階段。
雅居樂方面對《21CBR》記者表示，2024年雅居樂繼續把保交付、保品質作為工作重點，在保經營的同時謀發展。
2023年市況整體疲軟，雅居樂預售金額453億元，同比減少三成。財務表現也有影響，1-6月收入200億元，淨利潤虧損36.11億元。
陳卓林態度樂觀，判斷最快可於2024年或2025年扭虧為盈，兩至三年內恢復正常。
他的信心，一部分源自手上的低價土儲。
截至2023年6月底，雅居樂在79個城市，擁有土地儲備約3864萬平方米。
中指研究院的研報指出，以近3年專案銷售情況估算，雅居樂的土儲可滿足未來3-5年的銷售需求。且現有土儲成本相對低，平均樓面地價為3200元/平方米。
雅居樂主要深耕大灣區、長三角、海南等地，當前尚有多個專案在售。
在海南，雅居樂是當地銷冠，2023年賣了154億元，佔集團總銷售的1/3。
截至2023年6月末，海南清水灣專案仍有土地儲備約140萬平方米，將為其業績復甦提供一定支撐。
多元化的業務組合，也為雅居樂提供穩定的收入來源。
2023年1-6月，物管、環保、商業在內的業務，收入同比增加5.1%至82.6億元，佔總收入比例提升至41.3%，同比提升16.5百分點。
“以地產為主，多元業務協同發展的營運模式，續見成效。”陳卓林在財報中表示。
奮力闖關，他在爭取觸底反彈的空間，一旦市場回暖，復甦可期。
圖片來源：雅居樂
