短短几天，福州四區2024年第七場土拍就發了兩則補充公告。
一則主要是下調倉山福峽路沿線片區2024-60、61、62號地塊的起拍價，並將這3幅宅地的拍賣時間從11月15日推遲到11月22日。
另一則是將上述3幅地塊以及晉安新店東片區2024-65、66、67、68、69號地塊的建築密度上限從30%調整為35%。
土拍資金門檻和指標要求一再放鬆，主要目的是增加盈利空間，提高房企拿地的積極性，但也撕開了福州土拍殘酷的一面：
近郊土地無人問津！
此次土拍調整出讓條件的8幅地塊均為三環外“回爐”宅地：
2024-60、61、62號即福峽路沿線E-07、E-08、E-09地塊，在福州四區去年第五場土拍取消出讓；
2024-65、66、67、68號即新店東片區K-3、M-8-2、M-16、M-23地塊，在去年第七場土拍取消出讓；
2024-69號即新店東片區 I-3-1地塊，在去年第七場土拍和今年第一場土拍，兩度取消出讓。
本輪重新上架，上述地塊剛開始的出讓條件幾乎還是同樣的配方，意味著土拍還沒開始就已經寫好了結局。大概是沒有得到房企的積極反饋，才有了補充公告裡的低姿態：
該降價的降價，該放寬指標的放寬指標！
像福峽路沿線2024-60號地塊的起始樓面價從原先的10644元/㎡降到了6816元/㎡；2024-61號地塊則從10614元/㎡降到6867元/㎡；而2024-62號地塊則從10620元/㎡降到6930元/㎡。算下來，每平降了3800元左右。
每平不到7000元的起拍價，對比南面首開融創榕耀之城當年10280元/㎡的拿地價，誠意滿滿。甚至比馬尾快安片區正在出讓的馬宗地2024-17號還便宜，後者起始樓面價降完也要8100元/㎡
另外，這次還將福峽路3幅和新店東5幅宅地的建築密度，統一從30%以下（含30%）調整為35%以下（含35%）。
建築密度=建築基底面積÷小區佔地面積x100%。容積率不變的情況下，建築密度提高5%，意味著小區內不修房子的“空地”變少了，為住區設計增加了靈活性和彈性。
比如，可更好地支撐塑造高低錯落的住區空間形態，支撐風雨連廊、景觀廊道、社群底商、小區服務用房等建設需求，為業主提供更多的公共活動空間。
總之，建築密度調整後，開發商可發揮的空間更多，產品也能更適應市場需求。
土拍規則這麼努力討好開發商，還不是因為三環外的土地太難賣了！
靠近福州火車站的新店東片區以及大三江口的福峽路沿線片區，雖然板塊開發還處於起步階段，但要地鐵有地鐵，要自然環境有自然環境：
新店東片區內設定了地鐵1號線“羅漢山”站，還有澗田湖在側，距離三環快速也才600米。
福峽路沿線片區更有3條地鐵交匯（1號線、4號線、5號線），周邊除了年底亮相的三江口植物園，還規劃三甲醫院和九年一貫制學校。
比起遠郊板塊，這些地塊都還算有一定的居住屬性，那為什麼此前會被開發商放棄呢？
一方面，成片開發的板塊，住宅一下子供應太多，很容易造成踩踏。
像新店東片區除了此次出讓的5幅宅地外，此前還成交了3幅商品房地塊和2幅安置房地塊，單單商品住宅總建面就有68.69萬方，預估板塊新房供應量將近7000套。再加上約14萬方的安置房供應，未來這裡最不缺的就是房子。
而福峽路沿線片區，單單此次出讓的3幅地塊就能供應15.82萬方的商品房，去年取消出讓的2023-35號地塊計容總建也有14.81萬方，再加上地塊西側2幅待出讓宅地，未來去化壓力可想而知。
要知道，隔壁的首開融創榕耀之城賣了將近三年，住宅才網籤去化709套，目前全盤還有1800套左右的庫存。
別說三環外了，就連二環內的白湖北園片區，明明“學鐵商園”配套能級都不低，還是肉眼可見、近距離可享的那種，結果也被天量庫存卷瘋了。“北園四大金剛”商品房加起來有3900多套！
據“剛需探房”監測，在國慶假期福州樓市全面飄紅的情況下，左海望悅整個10月才網簽了3套。而跑得較早的建總江南尚璟，剩餘的大戶型去化也不容易。
新店東和福峽路地塊屢屢流拍，啊……不是，取消出讓，除了可預見的內卷大戰外，地段也勸退不少開發商。
在薄利的市場環境下，房企拿地都很謹慎，非核心板塊條件再好也無人出價，連臺江金屏壋那麼好的地段都得市屬國企兜底。
有實力的外來房企幾乎只盯著鼓臺優質宅地，因為當前福州核心區域的豪宅、高改產品銷售安全度更高。而外圍板塊以價換量，很難保證足夠的利潤。
值得關注的是，將於11月15日開槌的福州四城區2024年第七場土拍，鼓臺一次性上架5幅商品房宅地。硬菜上桌，想讓開發商吃下三環外的“回鍋肉”，只能讓利。
還是那句話，沒有賣不出去的土地，只有賣不出去的價格。
福峽路地塊大概6900元/㎡的樓面價，參考榕耀之城約1.5萬/㎡的在售均價，對於房企來說有一定的盈利空間。而新店東地塊平均1.1萬/㎡的樓面價，對比北側新投映悅湖當年1.8萬/㎡的地價，看似也“便宜”了不少。
福州上一輪土拍，1幅取消出讓，另外4幅都是市屬國企兜底，這一輪有可能不那麼尷尬嗎？
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