中國小區，未老先衰。
作者：數讀
來源：網易數讀（ID：datablog163）
對於中國人來說，買房是繞不開的人生大事。
都說頻繁看房是每個買房人逃不脫的宿命，有過類似經歷的人想必都懂——如果圖上下班方便，在公司附近挑套二手房，那麼預算範圍內，中介帶看的大機率全是“老破小”。
城外的剛需新樓盤，戶型雖好，但缺點也很明顯，不僅遠而且交通不方便。再就是不少期房爆雷、交房維權的事兒也讓人心有餘悸。
於是最後又被迫看回了二手房。可為啥有些小區明明才建好十幾年，卻看起來都破破爛爛的？
01
居住體驗，一言難盡
之所以大家都不想選擇“老破小”，核心原因還是居住體驗實在是太差了。
比如六樓沒電梯，搬個重點兒的快遞迴家就累得要死；小區到處坑坑窪窪的，一到夏天蚊子巨多；最離譜的是有時候和朋友在家涮火鍋，居然會跳閘。
清華大學建築學院的學者曾做過研究，將老舊小區存在的問題總結為八類。除了剛才提到的，還有像停車難、流動人口多、鄰居鬧矛盾、物業服務差或壓根沒物業等[1]。
有一種常見的說法是，小區建成前 20 年是它品質最好的時候。20 年是由盛轉衰的分水嶺[2][3]，越往後越容易出問題。
中國就有相當多家庭住在這種老房子裡。七普資料顯示，32% 的城市家庭房屋修建於 2000 年以前[4]。所以即便是 1998 年後建成的最早一批商品房小區，也已經走到了 20 年的分水嶺。
但就像前面說的，有些十幾年的小區看著也不比那些“老破小”新多少。路上經常能看見狗屎不說，進了單元樓，燈是壞的，磚是破的，非常嚇人。
房齡不大的小區變得這麼破，首先還是物業的鍋。
如今的商品房大多是期房，物業都是開發商早早指定好的。這裡面貓膩就大了，很多物業都是開發商自家關係戶。
等業主歡天喜地搬進了新房，才發現物業是“幹啥啥不行，收錢第一名”。每年交大幾千的物業費，卻連最基礎的小區衛生、壞掉的路燈修理都做不好。
物業們冤嗎？看業主滿不滿意就知道了。2019 年消費者協會調查顯示，業主們對物業的服務滿意度剛及格，最基礎的保潔服務甚至還不及格[5]。
02
失職物業，難以更換
其實，物業服務是有等級的。以武漢市為例，五個等級對應五種不同的服務標準。
拿大家最容易感知的打掃衛生來說，三星級和五星級的標準都要求電梯、過道、臺階每天清潔一次。如果你家小區物業提供的是五星級服務，那麼樓梯扶手得每天清潔一次，而三星級的一週清潔一次就行[6]。
當然，服務越細緻，收費肯定越貴。假如你住的是最常見的 89 平小三居，2022 年五星級、四星級和三星級的物業費平均在 4165 元、2937 元和 2147 元[7]。
不同城市間的物業費水平差異也很大。最貴的深圳，一年將近三千塊。一線城市裡，被大家調侃“有一套自己匯率”的上海，物業費整體水平反而最低，平均一千出頭。當然，這可能是因為上海老小區比較多，所以看著便宜[8]。
那麼多花點錢，選五星級服務的物業會省心點嗎？還真不一定。即便是高檔小區的物業，也是“天下烏鴉一般黑”。歌手李榮浩就發過微博怒噴物業，“停水停電打電話沒人接”“自己還被訓得跟孫子似的”。
難怪有人喊他們“物爺”，大爺的爺。這麼貴的物業費沒少交，服務卻還那麼差，那小區可以換個口碑好點的物業嗎？答案是可以，只不過，過程實在是太艱難了。
首先，小區得成立業委會，再召開業主大會，發起更換物業的投票，光這兩點，很多小區就做不到。
一是業委會屬於無償工作，業主不主動參與就很難成立起來，二是要徵得小區佔建築物總面積和佔總人數雙重三分之二以上的業主同意非常難[9]。
而且還會遇到各種各樣的阻力。比如有的小區業主是物業的關係戶，會在小區群裡造謠業委會貪汙錢。更可怕的是，物業僱了一些彪形大漢，在晚上尾隨業委會的女性志願者進行恐嚇，目的就是為了把投票攪黃。
就算投票成功，有些小區還會遇到老物業耍賴，拒不撤出。什麼“新老物業交接，現場開打”“小區業主想換物業被打骨折”的短影片，網上一搜一大堆。
而在一些物業很差但又換不了的小區，很多業主的抵制方式是不交物業費。本來就爛的物業收不到錢，就更加擺爛，最後陷入惡性迴圈。
03
公維基金，指望不上
攤上個爛物業，買房時開發商吹噓的園林風景，可能沒幾年樹都死光了，房子老化的速度也會比別的小區要快。
因為房屋的各個零部件都有合理使用壽命，勤於維護、防範和檢查，才能使用得更久。
像防止滲漏發生的防水層，使用年限 10 或 20 年[10]。房子的“厚外套”保溫層壽命長一些，但也就 25 年[11]。
最脆弱的是電梯。雖然國家暫時沒有統一的規定，但像杭州，規定電梯合理“打工”年限也就 15 年，用到後面就容易出現各種故障和意外[12]。
除了這些，我們住宅樓的設計使用年限其實也只有 50 年，很難撐到 70 年產權[13]。等住滿 50 年，就得自掏腰包請專業機構評估房屋結構是否安全，幸運的，小修小補接著住，如果被鑑定為危房，只能放棄使用或原址重建。
後者聽上去難以實現，但也有成功案例。在南京，某幢過了“六十大壽”的兩層小樓，2014 年被鑑定為危房，居民決定自籌資金重修，經過近十年努力終於完成重建[14]。
不過現在的商品房動輒二三十層，全都推倒重建似乎也不太現實。
有部分“幸運兒”可以等來政府的改造工程，但大多數住宅只能指望小區的公共維修基金——買房時我們要一次性繳納購房款的 2%~3%，將來用於修補破損或漏水的牆壁外立面、改造或重灌電梯等公共設施。
但要用這筆錢並不容易。透過查閱資料，我們發現申請這筆錢起碼要過四大關[15]。首先業委會或者業主大會提出基金提取申請，並徵得絕大多數業主同意。
往往一涉及到錢，就很難達成共識。像底層住戶未必關心高層的電梯失靈、房頂漏水問題；把房子租出去的業主，可能也沒那麼在乎小區現狀。
即便爭取到了大多數業主同意，這事兒也只是開了個頭，後面申請資金的環節多、流程長，要經過多次稽核和驗收。
一直對公維基金虎視眈眈的物業也想撈油水，比如公共設施明明沒出問題，卻向業主謊報出現嚴重故障，要提前動用這筆錢，導致過度維修。
更離譜的物業還會繞過業主直接偷錢。曾經就有某小區物業偽造業主簽名，前後一共動用了 64 筆公維基金，金額多達 489 萬元[16]。如此可見，用公維資金維護小區這件事非常有可能不了了之。
知乎上曾有人問“高層住宅小區會淪為貧民窟嗎”，這個比喻聽起來或許有些危言聳聽，但面對交房時總要維權的建築質量，入住後稀爛又拉垮的物業，高層住宅小區加速衰敗已經是許多業主不得不面臨的問題。
回想二三十歲，為了買房，掏空家裡積蓄，背上三十年房貸，花出人生最大的一筆消費。結果房貸還沒還完，房子早早不能住了，又有多少人能一直買得起新房呢？
