近期，杭州等多地上調新增房貸利率下限。
自10月份LPR（貸款市場報價利率）下調以來，首套房貸利率一度跌入“2”字頭，廣東部分地區甚至降至公積金貸款利率以下，引發地方監管指導。《國際金融報》記者注意到，11月以來，多地新增房貸利率逐漸回撥至3%以上，杭州則在短短一月內經歷了兩輪上調。
房貸利率優惠是否已見底？受訪專家指出，部分地區回撥房貸利率下限，主要與地方市場回暖有關。當前銀行淨息差承壓，房貸利率必須明確下限、保持差異化。短期來看，支援性的貨幣政策仍將延續，5年期以上LPR仍有下調空間。
市場回暖促利率上調
12月5日，《國際金融報》記者以消費者身份致電銀行，諮詢上海等地房貸利率情況。杭州某股份行的一位客戶經理告訴記者，近一個月以來，當地房貸利率已經歷了兩輪上調。
“目前我們首套房貸利率是3.1%。”上述客戶經理介紹道，“之前有過較低的利率水平，大約在10月21日到11月7日期間，首套房貸利率為2.9%，持續了十幾天。後來調整到3.0%，持續到11月底再次上調到現在的水平。”
問及近期是否存在下調的可能性，該客戶經理表示，短期內並無再度下調的趨勢，未來有何變化還需看政策出臺的情況。此外，廣州、無錫、寧波等地的首套房貸利率下限水平也上浮至3.0%至3.1%。
“現在市場開始回升了，特別是廣東、浙江、江蘇、福建等經濟較為發達的地區，近期樓市交易回升也比較快，貸款開始增加了。”廣東住房政策研究中心首席研究員分析道，“同時，提前還貸開始減少了，加上對銀行利潤的考核增加，於是銀行適時上調了房貸利率。”
相較上述地區此前2.95%甚至2.6%的超低利率水平，上海的首套房貸利率下限穩定保持在3.15%。本次多地上調房貸利率水平的風向，是否會對上海地區產生影響？
記者從上海某大行房貸部門的工作人員處瞭解到，近期並未聽說房貸下限可能加點上調的訊息。某連鎖中介的工作人員則告訴記者，商業房貸利率錨定的應該是公積金利率，部分地區之前房貸利率過低導致與公積金利率倒掛，因此存在上調的必要，而上海的兩者差值還是在合理區間。
超低利率難以持續
央行釋出的2024年第三季度中國貨幣政策執行報告中指出，當前貸款加權平均利率持續處於歷史低位。
報告顯示，9月新發個人住房貸款加權平均利率為3.31%，較上年12月減少0.66個百分點，同比減少0.71個百分點。10月31日，央行公開資料顯示，第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.33%。
“近兩年隨著LPR的多次下調，商業房貸利率降至歷史低位，銀行淨息差不斷承壓，出於經營成本的考量，適度上調房貸利率有助於銀行維持更理想的息差水平。”中指研究院政策研究總監陳文靜指出。
事實上，今年以來銀行業淨息差依舊承壓。國家金融監督管理總局釋出的資料顯示，三季度商業銀行淨息差指標降至新低，為1.53%，較二季度再度下行0.01個百分點。房貸一直是銀行的優質貸款來源，如今利率不斷下調、利潤不斷壓縮，綜合考慮多方面成本，未來超低利率真的可以長期持續嗎？
“對於大部分銀行來說，新增房貸利率不能低於一定水平是個保本點，尤其是需要透過中介來獲得貸款客戶的情況下，成本增加也會倒逼利率下限上調。”李宇嘉表示，“此外，無論對銀行保持合理的利潤水平，還是保持風控體系的完整性，以適度利率來篩選客戶，降低不良率，確定利率下限都是必要的。如果利率下限不明，銀行內卷式價格競爭會給消費者帶來誤導，認為房貸利率還會下降，甚至坐地起價，也會擾亂房貸投放的正常流程。”
李宇嘉指出，在保持利率下限的基礎上，應該基於銀行資金成本、管理成本的差異，結合客戶的資信條件等，制定差異化的貸款利率，才是正常的定價機制。
“從近期房貸利率調整的規則來看，一是要明確下限，從長期看，內卷式競爭對銀行和房地產市場都是不利的；二是首套和二套房貸款利率有一定利差，以反映差別化的信貸政策還是在執行，對多次佔用信貸資源的徵收更高利率；三是商業性貸款利率不能低於公積金貸款利率，突出公積金貸款的普惠性。”李宇嘉進一步建議。
未來是否還有下調空間
近兩年來，新增房貸利率隨著LPR多次下調，各類優惠政策不斷出臺，存量房貸利率也基本擺脫了“高位站崗”的窘況。此次多個城市上調房貸利率下限，是否意味著房貸利率下調已然見底？未來是否還有下調的空間？
12月2日上午，中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝在2024中國金融學會學術年會暨中國金融論壇年會開幕式上指出，明年，中國人民銀行將繼續堅持支援性的貨幣政策立場和政策取向，綜合運用多種貨幣政策工具，加大逆週期調控力度，保持流動性合理充裕，降低企業和居民綜合融資成本。
李宇嘉認為，房貸利率下限調整的影響因素是銀行資金成本的下降，包括存款利率、政策利率、存款準備金率的調整。未來的利率走勢，應該主要透過這些因素來左右和決定，而非因為銀行內卷式競爭。
“當前房貸利率上調現象主要還是發生在少部分城市，主要源於核心城市房地產市場有所回暖，銀行和業主預期發生積極變化。”陳文靜表示，“短期來看，支援性的貨幣政策仍將延續，與房貸利率相關的5年期以上LPR仍有下調空間，從而引導各地房貸利率下行，降低購房者置業成本。”
