剛剛，全國銀行間同業拆借中心公告，釋出了2024年11月20日貸款市場報價利率（LPR），其中1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，維持和上個月同一水平。
關注LPR的主要是有房貸的網友們，這和房貸利率是息息相關的，這點從房貸利率計算公式中可以看出：房貸利率=LPR+基點；LPR的變化會直接引起房貸利率的變化，11月份的LPR並沒有繼續調整，對存量房貸利率來說，這次釋出的LPR對房貸利率也不會有任何影響。
對於未來新發放的房貸利率來說，決定利率的有兩個因素 ，第一是LPR的變化，如果LPR繼續下調，他們就能享受更低的房貸利率；第二是當前房地產市場房價以及成交量的變化，如果房價繼續下跌，成交量依然上不去，那麼出於刺激樓市的目的，當地銀行依然會在LPR基礎上將基點往下調，比如原來基點是負50BP，現在可能是負60BP。
經歷過10月份的樓市新政， 存量房貸利率統一調整為：LPR-30BP，這大幅減輕了存量房貸主們的負擔，每年能夠節省利息1500億，惠及家庭5000萬戶，並且又下調了LPR，將五年期以上LPR下調25個BP至3.6%，這使得存量房貸利率下調至3.3%，這是歷史最低水平，也明顯刺激了樓市一把，房價雖未企穩，但是成交量明顯增加，所以有些城市已經暫停下調新發放的房貸利率了，甚至有些城市將新發放房貸利率恢復至3%的水平。
房價和房貸利率是一個蹺蹺板關係，房價如果繼續下降，房貸利率將來還是會繼續下調，甚至頻率和力度都更大；但是房價如果穩住了，那麼房貸利率再下調的空間就沒有了，這裡倒不是說LPR會上調 ，個人認為未來幾年LPR上調的機率都不大，而是在房價企穩後，LPR很快就不再下調了，對存量房貸的業主們來說，這是魚和熊掌不可兼得，也可以說是失之東隅收之桑榆。
對於未來準備購房的人來說，這就不是一個蹺蹺板的關係，房價一旦企穩，那麼利率也不會再下調，他們就無法享受更低的房價和更優惠的利率；反過來，房價一定繼續下滑，那麼利率也會再下調，他們購房時可以享受更低的房價和更低的利率。要麼好處全有，要麼全沒有，這是和存量房貸業主們不同的地方。
11月份的LPR維持不變是意料之中的，畢竟10月份才大幅下調了，歷史上也極少有連續下調的情況，當前的房貸利率已經是歷史最低水平，要繼續下調除非是出現更壞的情況，而且我們也要看美聯儲的行動，如果12月份美聯儲繼續降息，這對我們12月降息是有好處的，我們不僅要考慮國內也要考慮匯率，美聯儲不降息，我們大幅降息，匯率就守不住，資金都去吃美元的利息了，也只有美國降息了，我們才能降息。
當前無論是房價水平，還是房貸利率水平，都是近年來最低水平，未來一年其實是一個不錯的購房視窗期，我說的是剛需，無限看空房價沒有必要，當前很多城市的租金收益率已經在2.5%左右，部分城市的租金收益率甚至超過3%和4%，而我們當前的房貸利率都已經在3%左右，租金收益率已經可以覆蓋房貸利率，房價再下跌的空間已經不大了，因為房租可以覆蓋利息了，意味著資金成本可以被覆蓋。
當然還有人想的是租金可以覆蓋月供，這就不可能了，要是租金能夠覆蓋月供，租金收益率得達到多少？我們按照當前3%的房貸利率來計算，首付比例15%，100萬的房子，貸款85萬，按揭30年，那麼月供是3584元，房租要覆蓋掉月供，那麼這個房子的月租金也得有3584元，年租金就是4.3萬，租金收益率就是4.3%，現在只有極少部分城市能夠達到這麼高的水平，大部分城市維持在2.5%-3%的區間。
租金收益率會是阻止房價繼續下跌的，因為租金收益率達到4%的時候，100萬的房子月租金就能達到3333元，當房貸利率降低到2.5%的時候，月租金都能完全覆蓋掉月供了。在這個時候沒有人會去租房的，因為買房更划算。
