本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道
11月7日，自然資源部印發了《關於運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的通知》（下稱《通知》），為各地啟動開展收回收購存量閒置土地提供政策指導和工作依據。
濱江控股執行總裁朱立東向《華夏時報》記者表示，閒置地塊被收回收購，可以有效避免社會資源的浪費，助力相關企業緩解資金壓力、改善土儲結構等。不過，由於閒置地塊往往存在地理位置不佳或是規劃條件和設計要求與當下的市場行情不匹配等“硬傷”，朱立東希望，回收後的閒置地塊在後續出讓中可以適度最佳化相關指標。這不僅能夠幫助房企打造適銷對路的專案，也有利於進一步提高市場信心。
在實操層面，一名全國性房企內部人士則直言，“回收定價方面希望能夠有一定政策傾斜，尤其是對後續還有繼續獲地開發意願的主體”。該人士向記者解釋說，閒置土地多為此前各房企獲取的非優質地塊。如果回收執行的價格非常低，一是對現有土地市場價格可能存在影響；二是對希望“換倉開發”的企業的資金幫助或不那麼明顯，希望能夠多鼓勵這樣的主體透過閒置土地回收的方式，更積極入市進行高質量專案開發。
專項債券投向閒置用地
隨著房地產市場進入深度調整期，土地市場降溫，存量土地閒置的問題也日漸突出。
11月8日，在全國人大常委會辦公廳新聞釋出會上，財政部部長藍佛安提及下一步的財政政策時明確，要持續抓好增量政策落地見效。其明確了房地產兩項重要的增量政策：其一，是支援房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程式報批，近期即將推出；其二，是專項債券支援回收閒置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關部門研究制定政策細則，推動加快落地。
此前一天，11月7日，自然資源部印發了《關於運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的通知》，為各地啟動開展收回收購存量閒置土地提供政策指導和工作依據； 11月11日，自然資源部就《通知》的目的和主要內容進行了解讀，直指辭舊“是減少市場存量土地規模、改善土地供求關係、增強地方政府和企業資金流動性、促進房地產市場止跌回穩的關鍵舉措”。
對於收回收購的標的，《通知》規定，優先收回收購企業無力或無意願繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地。其他土地型別中，包括進入司法或破產拍賣、變賣程式的土地，以及因低效用地再開發或基礎設施建設等需要收回的土地等。
收回收購的價格方面，根據《通知》，土地儲備機構會委託經備案的土地估價機構，對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估，相較企業土地成本，就低確定收地基礎價格；而“市、縣處置存量閒置土地協調推進機制或土地出讓協調決策機構根據市場形勢、合同履約情況等，集體決策確定基礎價格下調幅度”。
值得一提的是，《通知》強調，收回收購的土地原則上當年不再供應用於房地產開發。確有需求的，應當嚴控規模，最佳化條件實施供應，在落實“五類調控”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）的同時，供應面積不得超過當年收回收購房地產用地總面積的50%等。
再入市時更易產生增量價值
受訪人士認為，鼓勵各地利用專項債券資金收回收購土地、盤活存量，是實現“促進房地產市場止跌回穩”、構建房地產發展新模式的重要舉措。
“這一政策對於地塊的盤活、企業的盤活都具有積極作用。”濱江控股執行總裁朱立東向《華夏時報》記者表示，該政策有效避免社會資源的浪費。對於能夠被收回閒置地塊的房企而言，可以緩解其資金壓力、改善土儲結構等。另一方面，“嚴控增量”實際上是為了保證市場供求關係的基本平衡。收回收購存量閒置土地，也有助於改善市場供求關係。
“我們的看法是積極的，可以說非常支援。對於房企而言，透過地方政府專項債券回收閒置土地具有重大的積極性。”一位全國性房企人士向記者表示，支援專項債回收閒置土地，將符合條件的閒置土地盤活，有利於房地產市場去庫存，也有利於緩解地方政府以及房企的盤面壓力，助力房地產市場復甦。
中指研究院政策研究總監陳文靜指出，在當下的市場環境下，具備發展潛力的城市土地收回收購後，再入市時更易產生增量價值。這對於滿足市場新需求、增加地方土地出讓收入、促進地方擴大投資等均具有積極意義，建議在這些能夠產生更多增量價值的城市側重加快推進相關收購節奏。
“造成土地閒置的主因包括3個方面。一是市場劇變、價格下行，企業開發面臨困境；二是相關的經濟技術指標與現在的市場情況不適宜，也可能導致土地閒置；還有一種是被動地閒置。比如，有些城投公司，因為拿下的地塊價格相對較高，位置較偏，不具備較好的開發條件，也容易閒置。”朱立東分析稱。
因此，朱立東建議，閒置土地在回收回購之後，一定要根據當下市場的情況、透過合理調整規劃條件和設計要求，使其更好地適應市場需求。這不僅有利於開發商生產出適銷對路的產品，也有助於提高市場信心，“市場就會處於一個相對比較好的狀態，是可持續的健康穩定發展的市場”。
上述全國性房企內部人士則直言，在實操層面，“回收定價方面希望能夠有一定政策傾斜，尤其是對後續還有繼續獲地開發意願的主體”。其認為，閒置土地多為此前各房企獲取的非優質地塊。如回收執行價格非常低，一是對現有土地市場價格可能存在影響；二是對希望“換倉開發”的企業的資金幫助或不那麼明顯，希望能夠多鼓勵這樣的主體透過閒置土地回收的方式，能夠更積極入市進行高質量專案開發。
不過，中指研究院強調，本次自然資源部發布《通知》，快速落實閒置存量土地收回收購政策，更多是對專項債券資金收回收購存量土地的規則進行明確，《通知》中也指出“專項債券額度、使用、管理等有關要求，按照有關規定執行”，專項債券的具體使用辦法，仍需財政部更進一步政策的落地。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
