中國基金報記者 李樹超
在公募FOF紛紛公告將公募REITs納入投資範圍後，基金專業買手終於進場。
資料顯示，目前已有兩隻公募FOF重倉投資了四隻公募REITs產品，持倉總市值為87萬元。
多位業內人士表示，公募FOF投資公募REITs，有利於形成兩類市場相互促進和共贏的局面。不過，目前公募REITs數量偏少、二級市場表現較弱。多位基金經理建議，在當前階段投資REITs需“精挑細選”，更關注產權類REITs、被錯殺的品種等。
公募FOF首投公募REITs
據2023年四季報披露，已有兩隻公募FOF——匯添富添福鑫添益均衡養老目標三年持有、天弘睿享3個月持有，在前十大重倉基金中持有了四隻公募REITs產品，持倉總市值為87萬元，佔基金淨值比例最高的達到4%。
這也是歷年季報中，首次披露公募FOF投資REITs，開了市場“先河”。
從公募FOF投資方向看，保障性租賃住房REITs、高速公路REITs是重點，但相比公募FOF1500多億元的管理規模，87萬元的重倉市值還相對較小。
Wind資料顯示，截至2月3日，全市場將公募REITs納入投資範圍的公募FOF達到264只（份額合併計算），在全部FOF中佔比為54%。
作為大類資產配置的專業買手，公募FOF對區別於股、債風險收益特徵的公募REITs，也給予了較多關注。
談及將公募REITs納入組合的考慮， 天弘睿享3個月持有基金經理王帆表示，公募REITs產品的風險收益特徵定位上應該是在股、債之間，我們主要在低風險產品上配置，希望在利率債、信用債的票息歷史低位的當下，起到一個債券增強的效果。
匯添富基金資產配置中心總監徐博也表示，公募REITs產品作為區別於股、債、商品的大類資產，底層資產與其他大類資產的相關性較低，且具備強制高分紅和穩定分紅的獨特優勢，納入組合能夠起到分散風險、降低波動、提升組合有效邊界的作用。
“FOF投資的目標是著眼長期穩健的回報，這與REITs能夠提供的風險收益屬性是非常契合的，相信未來會有越來越多的FOF將REITs納入投資範圍。”徐博稱。
濟安金信基金評價中心主任王鐵牛也補充道，除了與股、債等傳統大類資產相關性相對較低，公募REITs的底層資產包括了產業園區、生態環保、能源基礎設施、交通基礎設施等方面，對於公募FOF進行多元化投資、提升資產配置有效性等也會有積極意義。
多重因素影響
實際重倉投資的公募FOF有限
雖然有部分FOF產品已經“真金白銀”下場，但從2023年四季報看，實際重倉投資REITs的公募FOF產品不多。
針對上述現象，王帆表示，對於公募FOF而言，REITs產品仍然有一些進入壁壘。由於暫時沒有賺錢效應，部分事情做起來動力不足，比如IT資本開支、配備足夠人員進行研究和營銷等。
具體來看，王帆分析，一方面，目前對投資側真實考核期相對較短，相當於負債久期低於資產久期，所以對於長久期的投資方法論，在產品側落地難以堅持；另一方面，原始權益人融資成本較低，在表內可以成本法估值，而公募FOF投資者負債成本較高，要用市值法估值，造成一級、二級市場估值存在一定分歧。
王鐵牛也認為，首先，公募REITs規模和數量較少，截至去年底，只有30只，這在一定程度上限制公募FOF的投資；第二，去年REITs加權價格指數累計下跌23%，相關產品在二級市場表現較弱，也限制公募FOF參與投資；第三，並非所有已上市公募REITs都能納入FOF的投資範圍。例如，REITs產品的運作期限、資產規模等需要滿足一定條件，目前公募FOF只能投資一部分REITs。
從公募REITs的二級市場表現看，繼2023年下跌23%後，截至2月2日，中證REITs（收盤）全收益指數2024年以來再度下跌6.22%。
多位業內人士認為， REITs資產的賺錢效應、投資價值以及市場流動性、波動性，是影響公募FOF投資的關鍵性因素。
王帆認為，在現有激勵機制和金融市場定價特徵下，更多投資者傾向右側入場，如果公募REITs市場有賺錢效應，公募FOF投資的節奏會明顯加快。而更多型別投資者的加入，更豐富的可投資類別，長期看會實現兩個市場雙贏的局面。他建議REITs豐富產品品類，同時定位成基金和證券，引入更多投資者，改善機構從股東到員工的激勵機制，可能會對市場的活躍有一定幫助。
王鐵牛也稱，“相信未來會有越來越多的FOF考慮配置REITs，不過REITs產品的產權結構是否清晰，是否有持續的經營運作能力，是否有持續穩定現金流回報，二級市場的流動性和波動等都會是制約FOF配置REITs的主要影響因素。”
投資上需“精挑細選”
青睞產權類REITs、被錯殺品種等
經歷較長時間調整，多位業內人士認為，目前公募REITs估值已漸趨合理，安全邊際不斷較厚，當下已出現較高的長期配置價值。
徐博表示，站在當前時點，公募REITS的四季報已經完全披露，大部分專案的經營比較穩健。無論是產權類還是特許經營權的專案，分紅率已經相對較高，且分紅的穩定性和確定性比較強。隨著二級市場價格的大幅下跌，REITs產品的投資價效比大幅提升，對於整體市場並不悲觀。
“從投資的角度來說，我們還是要進一步在品種上進行精挑細選，在目前公募REITs整體下跌的情況下，仍存在不少經營穩健、分紅率高、長期價效比突出但被錯殺的品種，對於這些品種我們是非常樂觀的。”徐博稱。
王帆也表示，理論計算上，如果跟票息率處於歷史低位的債券類資產相比，產權類REITs具有明確的長期投資價值。即使是負債側考核期短、管理資金量有限的資管產品的管理人，對低風險產品，也應該逐步加大產權類REITs資產的配置。
北京市盈科律師事務所胡浩律師、孫可心律師都認為，專業機構投資者的更多參與，對公募REITs的長遠健康發展具有舉足輕重的作用：一方面有助於提振市場信心；另一方面有助於公募REITs價值評估更加合理。
“專業機構投資者發揮定價功能的同時，能夠有效降低二級市場價格的大幅波動，有利於吸引更多投資者加入REITs市場投資，從而促進REITs產品長遠健康發展。”徐博也稱。
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