高善文資料圖。1月27日，聚焦“製造業投資與產業升級”，CF40宏觀政策季度報告（2023年四季度）釋出會在北京舉行。國投證券首席經濟學家高善文出席並演講。
高善文：二手房市場價格修正已經結束
要儘快恢復一手房市場功能
新京報貝殼財經訊（記者陳莉）國投證券首席經濟學家高善文指出，正如政府和市場廣泛認同的，房地產市場是過去兩年中國經濟之中最為核心的問題之一。房地產市場2024年如何走向，大家也還存在很多疑問。
回看2023年，政府相關部門圍繞房地產市場推出了一系列支援政策。近日，央行、金融監管總局聯合釋出檔案，細化了經營性物業貸款要求，利好大型優質房企盤活存量資產。1月27日，距離春節僅十多天，廣州祭出了2024年需求端的第一個王炸：放開120平方米以上住房限購。
這些政策成效如何，包括金融市場參與者在內，都在密切關注。高善文分析認為，“二手房市場上已經看到比較確定的跡象，價格修正已經結束，而且價格修正所需要的時間比很多悲觀主義者想象要快得多，經歷了2022年和2023年的下跌，兩年的時間基本上20%的下跌就結束了。”他指出，當前的核心問題要儘快恢復一手房市場功能，“一手房市場價格太高，這個市場就沒法修正完。”
為什麼需要修正？高善文指出，因為在一段時間裡，有大量的投機性需求湧入市場，推動價格脫離基本面到不可維持的高度，這些投機性的需求不是基於基本面來投資，而是為了受益於價格上升過程。這個過程導致價格最終嚴重脫離了基本面，所以就要修正。
從供需角度分析，高善文稱，過去面對投機性的需求，供應不正常放大，等到投機性需求消失以後，放大的供應就會形成過剩，而這個過剩是需要清除的。“這個過剩清除意味著供應回到異常弱的水平並且花很長時間把過剩清除掉，供應的清除之外，過度槓桿的清除，持續時間非常長，會對經濟形成拖累。”
高善文：中國房地產市場沒有大家想得那麼差
（介面新聞）國投證券首席經濟學家高善文週六表示，中國房地產市場沒有大家想得那麼差，二手房價格調整可能在2023年已經基本完成，這說明中國樓市經歷的是一個短暫的泡沫化價格修正，而不是泡沫破滅。
他在參加中國金融四十人論壇（CF40）舉辦的活動時說，在房地產泡沫化的過程中，通常會有大量的需求湧入市場，泡沫一旦破裂，交易量會快速萎縮，跌到底部以後需要很長時間才能緩過來。比如，2008年美國房地產泡沫破裂以後，二手房交易量基本上打了對摺，然後交易量在底部維持了很長時間，2013年以後才進入正常水平。
但是，高善文指出，國內二手房交易量在2020年達到階段性頂峰後，僅僅經歷了兩年調整便再次放量，克而瑞30城資料顯示，2023年二手房成交18099萬平方米，同比增長33%，成交規模創新高。
高善文還說，住房和城鄉建設部資料顯示，涵蓋二手房交易量的全國房地產資料在去年是正增長，而一手房去年交易量則顯示為下降。
“我們一般認為二手房交易量在全國房地產交易量佔比是37%，假設去年全國所有的房地產交易量是零（增長），那推算到二手房交易量的增長是15%，15%的兩位數增長是很高的。如果去年全國房地產交易量增長3%，得到全國二手房交易量（增長）是27%。”他稱。
從價格來看，高善文說，普遍觀點認為深圳、上海以及北京的二手房價格已經回到2019年，二線城市住宅估值已經回到2016-2017年的水平。在經濟基本面不發生嚴重惡化的條件下，交易量又維持在一個較高的增長水平，支撐交易量的源頭正是來自於大量的改善性需求。
“2023年中國人口增長基本回到了或者略低於疫情之前的水平，在不發生一系列風險的前提下，這一趨勢可以維持，這也意味著與此相關聯的正常需求增長在逐步恢復。”他說。
“把宏觀上不存在過剩以及微觀層面上的估值變化合並在一起，得到的結論就是中國二手房市場的價格修正在2023年已經基本完成，背後引申的結論是，中國住宅市場經歷了一個短暫的泡沫化價格修正，而不是泡沫破滅。”高善文說。
他還表示，相比二手房市場，一手房市場仍面臨很大的壓力，建議政府取消限價政策來促進市場恢復。
“現在的政策可以理解，因為一手房市場沒恢復正常，價格下跌誰都害怕，本能的反應是把它端著。不過實際端不住，越端，市場功能越發揮不了。政府要取消對一手房價格下跌的干預，讓價格充分跌透，價格只要跌透，就會有需求，市場功能才會恢復。”他說。■
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