每經記者：包晶晶 每經編輯：陳夢妤
13幢危舊樓房、548戶居民、4.7億元自籌資金，杭州這個小區最近出圈了。
與浙江工業大學朝暉校區一路之隔的浙工新村，是朝暉六區社群的中的一部分，曾是浙江工業大學教工宿舍。早在2014年前，浙工新村已有4幢房屋被房管部門鑑定為C級危房，其中最早的一幢危房認定於1993年。
整個朝暉片區分成一到八區，其中朝暉六區始建於上世紀80年代，即有福利分房、也有動拆遷安置房。據當地媒體報道，最早的一棟房屋建成於1983年，已有40年房齡。
近日，關於該小區居民“每戶出資100萬元，自掏腰包重建小區”的訊息在網路流傳，實際情況究竟如何？居民如何自行協調大規模的小區重建？
“整個過程中困難太多了。”杭州市拱墅區大木橋社群負責浙工新村相關業務的某負責人由衷地說。
杭州朝暉六區 每經記者 包晶晶 攝
成片老舊房屋等待改造
《每日經濟新聞》記者從朝暉六區其中一個入口進入，沿路看到的都是年代久遠的多層預製板結構房屋，特別是與拆除樓棟一牆之隔的29幢、30幢，灰色牆體斑駁，徒手就能摳下牆面的沙土，居民用紅磚填塞陽臺的縫隙，甚至部分電線“飛跨”外牆，在風中飄蕩。
記者爬上其中一棟樓的六樓，可以很清楚地看到，62-68幢、72-76幢、77幢共13幢危舊房早已拆除，如今工地一片熱火朝天，樁基、吊車作業繁忙，混凝土運輸車不斷進出。
圍繞工地外牆檢視，不難發現，工地與相鄰樓棟最近的距離僅能供2人同向而行，甚至二樓居民的防盜窗幾乎已“貼”上了工地外牆。
浙工新村有機更新專案外圍 每經記者 包晶晶 攝
“據說我們也快了！”記者採訪到一位住在朝暉六區的老人，“他們（浙工新村的房齡）比我們老一點，一開始說他們是危房，後來一直沒動，2023年就來說要改造。”
“我們是1983年前後杭州市區改造拆遷過來的。”阿婆說，“朝暉六區這一片很大，現在改建的都是浙工大的房子。”
記者注意到，為了進一步排摸周邊房屋結構情況，附近樓棟的醒目位置，還張貼了房屋結構入戶勘察的公告，1月8日-9日對首批三幢房屋的三個單元做了入戶勘察。
雖然是房齡老舊的住宅區，但朝暉六區所在的大木橋社群管理服務非常到位。小區內農貿市場、超市、學校一應俱全，社群服務中心和居委會內，工作人員不斷接待到訪辦事的居民。
記者亮明身份希望獲得此次改造的相關資訊時，居委會工作人員表示需要向拱墅區相關單位報備後方可進行。不過，記者數日內多次撥打該單位電話，均無人接聽。
業主承擔1350元/平改造費
對於“居民自發重建”的說法，事實上，根據公示，浙工新村的房屋業主被認定為此次更新主體，杭州市拱墅區人民政府朝暉街道辦事處為組織單位，並由拱墅區城市發展集團公司負責實施更新。
業主承擔的改造費用為1350元/平方米，並且保證重建後原地置換的房屋套內面積保證與原房屋基本相等。
這意味著，一套80平方米的舊房，改造成本為108000元，如果業主既不選擇擴充面積、又不另外購買車位的話，需要支付的費用並不高。
另外，政府還有一筆臨時租房補貼，按照63元/平方米的標準發放，每戶每月不低於3000元，這筆補貼先行預付12個月，此後每次發放6個月。
據《杭州日報》報道，浙工新村業主喻偉林有一套面積為76.35平方米的房子，按照套內面積不變的原則，房子更新後變為87平方米，又按最多能擴面20平方米的政策，選擇擴面至106平方米。擴面的價格是每平方米34520元，重置費為每平方米1350元。喻偉林又買下一個22.1萬元的車位，所以一共需要支出99.43萬元。此外，她還能領到10萬元裝修補償款以及臨時租房補貼，實際上，總的費用支出（不含車位）不到60萬元。
目前朝暉六區二手房成交參考均價38672元/平方米，以低成本獲得重建之後的新房，對於居住在危樓中的居民而言，無疑是巨大利好。
對於集資出錢的問題，據上述負責人介紹，“居民選擇不擴面積也可以，方案裡有相應的房型可以選擇，大家基本都選擇了適當擴大面積，很多老人的子女還是願意出錢資助父母改善居住環境。”
根據政策，小區有機更新要達到100%同意才能進行，在這期間也曾經出現過不同意更新的意見。
記者求證得知，確有其事，但當時只有一戶反對。他們不是浙工新村的老住戶，原本購入二手房，認為有機更新的方案，和原先對“拆遷補償”的預期相差甚遠。
“很多人都認為拆遷是有錢賺的，不可能自己掏錢來更新，而且有機更新是2023年剛剛提出的，新事物很難被理解。”
“但隨著工作逐漸推進，絕大部分居民都同意了，慢慢地他們也接受了這個方案。”
方案保障改建後的實際面積不小於現有面積，並且提供了多種戶型供居民選擇，而多出來的面積，則來自新的建築方案中層數增加、面積增加、樓棟減少，原先13幢5層、6層的舊樓，將被改建為11層的住宅，並且實現人車分流，增加了地下車庫，單獨向居民出售。
“居民自籌4.7億”
曾經，一到颱風天，朝暉街道危房中的住戶就要轉移出去，而危舊房有機更新後的小高層共有7種戶型，從65平方米到117平方米不等，舊貌徹底換新顏。
據《浙江日報》報道，“整個小區的更新費用約5.3億元，其中居民自籌資金大約4.7億元，其餘資金由政府部門本身就要用到老舊小區改造上的舊改、加梯、未來社群改造等專項資金解決，從而達到收支平衡。”
拱墅區住房和城市建設局在年末總結中提出，以浙工新村更新為試點，探索在城市危舊小區推進居民自主更新。將政府角色從出資者、實施者變為引導者、助推者，形成政府引導、居民出資、市場參與的多元化更新推進模式，實現居住條件改善、環境質量提升、居民主體獲益的多贏局面。
朝暉片區一位長期關注浙工新村有機更新的中介小陳對《每日經濟新聞》記者表示：“杭州還有非常多老舊小區亟待改造，浙工新村的特殊居民結構，更容易協調達成一致，浙工新村模式能否複製到其他住宅區，也是居民們非常關注的。”
上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進對記者分析，浙工新村的模式要大範圍鋪開比較困難，個人資金壓力比較大。浙工大老教師的群體比較一致，想法、收入狀況都比較相近。但是這一案例仍然是有啟發的，比如當年福利分房或團購的房屋，可以用這種方式進行更新，但放到別的小區肯定難以推進。它的訊號意義也很明顯，是城市更新的一個重要範例，也是居民自我管理、自我協調驅動力的表現。
不過可以看到，杭州的推廣決心也很堅決：
2024年1月初召開的拱墅區一屆五次全體（擴大）會議報告明確提出：推廣浙工新村危舊房有機更新做法，用好“居民主體參與、資金總體平衡、小區整體提升、服務保障兜底”模式。
1月11日，浙江省住房城鄉建設工作會議也要求總結浙工新村等老舊小區改造的經驗做法，開展城鎮老舊小區自主更新試點。
