22個新盤，16個在售，6個待售，這在2019-2020年的天河是不敢想的。
但，這卻是2024年要面對的現狀！
今年，天河將陷入大內鬥。
2024年
天河天量供應
不知道大家還記不記得，2016-2018年這三年間，天河是沒有一宗宅地供應的。
直到2019年12月，天河拿出了金融城東區的地塊，也就是今天的臻瀛名鑄出來賣。市面頓時沸騰，大家激動得像老年得子：四年了，終於有一宗地賣了！
但得到的越多，就越麻木。
在2022-2023接連兩年供應增加之後，天河的地也變得不再稀缺，以致開年三聯路地塊流拍，大家反應淡定：條件不好，流拍正常。
2016-2019近四年的時間沒賣地，導致的結果是2019-2021這幾年天河幾乎無房可賣，去化週期降至4、5個月，甚至低至3個月的“危險水平”。
天河大概是個“喬峰式”豪氣沖天的大俠，沒貨賣，那就加大供應。
於是，2020-2023這三年間，天河大手一揮，接連賣出14宗地，共105萬方，總建面181萬平。這些地塊中，除了金地天河峰睿賣完之外，其他全部在售或準備要賣。
另外，還有珠江花城、保利天匯、珠江天酈、世紀金源·天河源築、新城市領院、保利天御等舊改或早期拿地的專案，2024年天河的新盤達到22個。
這盛況，如天河所願。
不斷賣地，天河也很無奈。
作為廣州的經濟一哥以及人氣擔當，眼看著這兩年樓市不斷降溫，天河必須承擔起這個責任，把市場信心烘托起來。
天河也的確做到了，三年間出了五宗地價5萬+地塊，硬生生把TOP10榜單上的荔灣、白雲宗地擠了下來。
人氣有了，氛圍也烘托起來了，老大哥卷一點無所謂。畢竟，天河新房很少降價！
三個板塊內鬥
今年天河買房怎麼看？
天河的內鬥，體現在兩個方面，一個是盤與盤之間，一個是板塊。
盤與盤之間的內鬥，有越秀天河和樾府和中國鐵建·招商蛇口西派天河序、僑鑫·保利·匯景臺和保利天瑞。
板塊間的內鬥，主要在天河東-奧體。
越秀天河和樾府和中國鐵建·招商蛇口西派天河序地價都是5萬出頭，兩者只隔一條馬路，近得像卵生兄弟，在定價上相差也不會太大。
2022年底，越秀天河和樾府在它的兄弟還沒拍地的時候就開盤賣貨了，現在3/4/5棟已經賣完，在賣2/6/7棟，戶型是建面108/125/140㎡的四房，均價8.5萬/㎡，起步門檻最少也要850多萬/套。
西派天河序的產品面積往上拔高了一點，主打建面125/140/180/240㎡的產品，兩者的面積段還是大差不差。
為了和隔壁做出區分，西派天河序規劃的16棟樓，就有11棟是純南向的板式小高層，兩梯兩戶。
中鐵建·招商蛇口西派天河序示意圖
可惜，避開了與和樾府產品的同化，但卻碰上了和樾府的兄弟越秀·觀樾、上湧果樹公園北側地塊以及保利天瑞。
中鐵建·招商蛇口西派天河序內心也有點崩潰：晚了一年才賣成功，跟上了板樓+大平層的潮流，但這潮流已經氾濫了！
都是板樓+大平層，如果你手握1000萬+，你會買在哪裡？這筆賬，大家心裡都算得很清楚。
僑鑫·保利·匯景臺和保利天瑞算不上競爭對手，一個是豪宅，一個是改善，面對的圈層不同，定價也不同。
和保利天瑞直面競爭的，是一宗即將要賣的地，廣鐵石牌站地塊，面對面就隔了一條廣園快速路。
廣鐵石牌站地塊
面積22.7萬的大塊頭，比保利天瑞還多7.2萬平。土地性質是居住+商業，這宗地出讓後，匯景新城板塊將來會有新的商業配套進來。
另外，宗地容積率只有1.1，比保利天瑞還要低，將來必然是市區難得的低密度專案，對保利天瑞會有一定的威脅。
這宗地曾經出現在去年廣州的供地藍皮書裡，但最終沒有拿出來賣。今年的供地藍皮書，乾脆直接把它拿掉，今年大機率是不會出讓。
一個是考慮到兩個專案距離太近，不想製造更多“爭端”。一個是天河的好地不多了，保利天瑞的火爆印證了板塊價值與需求潛力，留著在後面慢慢賣。
但是，奧體要哭！
天河所有的內卷，都集中在這裡了。
豪宅區域的，越秀·觀樾、縵雲廣州、合景臻頤府。剛改區，珠江花城、聯投·文津府、華潤置地·天河潤府、保利天匯以及2月即將拍賣的吉山倉二期地塊。改善區，四大金剛在二手市場搶客。
各大專案花式秀肌肉，拼戶型、拼景觀、拼園林、拼學校、拼設計……別人花十分力氣賣房，這裡要花上十二分！
豪宅區的幾個盤，清一色的大平層，小高層，有山景或湖景，只在戶型上有些區別。
合景臻頤府在售的是200平以上的大戶型，屬頂豪級別。未來對應的學校大機率是奧體東小學，對口初中為執信中學天河校區。
越秀·觀樾是140-250㎡的大戶，偏向改善。縵雲廣州和越秀觀樾的定性相近，產品是145-315㎡的戶型。
兩者均有學校配建，縵雲廣州配套是一所九年一貫制學校，已確定引入廣州天河外國語學校。越秀·觀樾有小學配建，未來世界大觀周邊將形成又一個強教育板塊。
來源廣州市天河外國語學校
這裡，起步門檻要在千萬以上。
剛改區現在只有珠江花城和聯投·文津府兩個專案在售，今年華潤置地·天河潤府肯定會加入競爭。
珠花體量很大，有60萬方的建面，但一到三期已售罄，在售五期和四期尾貨。聯投·文津府只有5棟樓，8萬多㎡的建面，體量不算大。
大體量來自潤府，近20萬方的建面。還有2月的岐山路二期地塊，17萬方建面，大機率也會被華潤拿下。這37萬方，將是天河東接下來兩年剛需、剛改市場的主要供應。
天河部分專案價格（圖片來源合富研究院）
剛改區的主力價格在500-800萬之間，優惠打得比較狠的時候，400萬出頭也能上車。
潤府吹風價比珠花售價高，此前效果圖出來，市面被它的玻璃幕牆外立面震撼了一波，品質應該偏豪一點。產品為80/90/115AB/130㎡五個戶型，入市門檻保守預估會在500萬左右。
其他區域散盤要怎麼買？
再說說天河區的其他樓盤。
合景的兩個專案，大家都懂的，不多說。
珠江天酈貨量不多，金融城核心區為數不多的新房，對手不多，直面馬路的嘈雜也沒影響它的銷量。
珠江天酈實景（2023.2拍攝）
新城市領院，天河區唯一擁有疊墅的一手專案。可惜，命運多舛。2003-2017年陷入違建糾紛，後來廣州新城市投資控股集團接手後曾有開工跡象，2021年就有說開盤，一直說到現在，今年開盤估計也難。
保利天御可以稱得上是天河的“王炸”，珠江新城唯一新盤，可能還是珠城最後新盤。且不說產品如何，單憑位置，它就能成為人群中最靚的仔。這麼好的位置，也不是一般人能上車的。但因為冼村釘子戶的問題，開盤時間一直後拖，慢慢也變成了“狼來了”。
珠江新城東部邊緣最有可能上市的新盤，是員村一橫路地塊，廣州地價榜第三名，現在案名叫保利天元，保利“天字系”高階產品。規劃只有3棟樓，200多套房，體量不大，據透露戶型面積段大概為140-240㎡的大平層。價格嘛，市場預測上不了太高，具體可看師姐前面的分析：劇透！廣州4宗地價5萬+專案，產品提前曝光！
圖片來源合富研究院
這些專案零零散散，或稀缺，或體量不大，對手不多，很難捲起來。
今年天河新房市場雖然卷，但也沒有捲到拼價格的地步，大家也別抱降價抄底入市的期望。
再有一個，別看現在天河新盤多，但難保老大哥“鬧脾氣”，收斂供地，之前近四年沒地賣的情況也不是沒有。
從今年的供地白皮書看，只有3宗宅地，位置沒有那麼好。加上此前沒有出讓的廣鐵石牌站地塊和開年流拍的三聯路地塊，這大概就是天河兩年內供應的限度了。
2024年天河區宅地供應情況
當然，也不得不承認，這幾年的供應加上海珠分攤客源，天河在兩三年內應該不會缺貨，所以大家可以多看看，多挑挑。
再提醒一下，容積率新規後，市面很多戶型實用率不斷拔高，但這對天河新房基本沒有太大影響。實用率作為賣點的專案，和天河樓盤（個別除外）不在一個競爭level上。所以，大家也不用擔心天河的戶型會過時。
