每經記者：甄素靜 每經編輯：陳夢妤
“新增貸款基本都在回撥，成交量很大。很難想象（在南京）一個成交價最高超8萬元/平方米的豪宅盤，能硬生生賣成流量盤。”
12月3日，江蘇省房地產經濟學會常務理事、南京樓市資深評論員陳誠在接受《每日經濟新聞》記者採訪時提到。
“從之前的2.9%上調到3.0%，12月1日開始又上調到3.1%。”談起近期杭州商貸利率變化，某大型地產公司工作人員張經理感嘆。
近期，有訊息稱，杭州、南京、寧波等地商業銀行紛紛上調首套、二套房商業貸款利率。據中指研究院不完全統計，目前浙江、江蘇多地以及廣州、佛山、福州、廈門、長沙、武漢、青島等城市均上調了首套、二套房貸利率下限，部分城市首套房貸利率最低水平已上調至3.1%。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員表示，近期包括存量房貸利率下調和銀行降低房貸利率在內的調整，很大程度上與輿論倒逼有關。目前，這些城市房貸市場已經企穩，交易量有所擴大。對於銀行而言，隨著市場的穩定，他們認為有必要將房貸利率恢復到正常狀態，設定一個合理下限。
等待利率再次回撥的客戶很少
頻創“2字頭”新低的房貸利率，又開始調頭向上。
每經記者注意到，在南京，部分商業銀行支行的客戶熱線已更新為“你好，要買房，到XX行”等定製廣告語。南京某大型商業銀行工作人員告訴記者，12月他們執行的首套房房貸利率為3.0%，二套房3.2%。
雖然二套房房貸利率稍高，但在實際成交過程中，一線中介人員會主動想辦法幫購房者降低購房成本。
杭州某大型中介工作人員俞經理表示，現在杭州首套房房貸利率為3.1%，如果購房者名下有房子，我們可以幫忙掛牌出售，賣舊買新也算首套，利率是3.1%。
“都在往上調了，雖然調的幅度不大。”在俞經理看來，今後房貸利率可能不再會下降到之前水平。
陳誠在接受每經記者採訪時表示，目前來看，等待利率再次回撥的客戶很少，因為利率上調的幅度不大，對於購房者決策影響有限。相反，一些已經認購的客戶，會擔心利率持續回撥，從而選擇加速簽約，辦理貸款。
中指研究院政策研究總監陳文靜認為，當前部分城市房貸利率上調跟近期當地市場好轉有一定關係，但房貸利率的波動調整或對市場預期的穩定產生不利影響，在促進房地產市場“止跌回穩”的目標下，政策仍需要釋放更加穩定的預期。
“整體來看，當前房貸利率上調現象主要還是發生在少部分城市，銀行和業主預期發生積極變化。”陳文靜向每經記者表示，近兩年隨著LPR多次下調，商貸利率來到歷史低位，銀行淨息差不斷承壓，出於經營成本的考量，適度上調房貸利率有助於銀行維持更理想的息差水平。
從地域分佈來看，李宇嘉指出，此次房貸利率上調主要集中在廣州、南京、杭州等地區。這些城市之前面臨房價下跌壓力大，穩樓市任務艱鉅。社會輿論對銀行在房地產行業的高利潤有所質疑，這種輿論壓力也在一定程度上推動了銀行調整房貸利率。
市場復甦一定從頂流板塊、從豪宅開始
對於房貸利率未來趨勢及影響，陳誠分析認為，樓市復甦一定是從一線城市開始的，從而帶動二三線城市跟進。而從城市角度來看，市場築底反彈也一定是從頂流板塊、從豪宅開始，進而影響次級板塊，影響普通住宅。豪宅熱銷，除了對房價穩定有極大作用外，對於整個市場信心的提振也有非常重要的影響。
在陳誠看來，一些房價已經築底企穩的城市，跟進回撥房貸利率的可能性比較大，而一些房價尚未調整到位的城市，不會輕易做出調整。
不過，李宇嘉認為，房貸利率上調在全國範圍內可能會成為普遍現象，但不是所有銀行都會採取這一措施。他解釋說，銀行普遍面臨成本壓力，尤其是國有銀行，利潤考核非常嚴格，加之資金成本約束，不願意參與惡性競爭。
未來房貸利率走勢判斷，李宇嘉進一步分析認為，影響銀行房貸利率下限調整的因素，包括存款利率調整、政策利率（LPR和公開市場操作利率）調整、存款準備金率調整。這些決定貸款利率的因素髮生變化了，房貸利率自然也會調整。但不管如何，要告別單純的內卷式價格惡性競爭了。
某商業銀行管理層在接受每經記者採訪時表示，部分銀行選擇透過適當上調房貸利率的方式來緩解自身壓力，這也是抓住了當前地產銷售端有所回暖的有利環境。不過在市場利率總體趨於下行的背景下，上調的做法很容易引起市場關注，極易對本有所修復的市場產生衝擊，需要給予特別關注。
“從中長期來看，無論是專項資金補貼，還是上調房貸利率，都是權宜之計，很難有持續性。銀行最終還是要從經營穩定性、增加優質客戶黏性角度出發，主動摒棄規模信仰，放棄買貸款、買客戶的粗放思維，要更加註重精細化管理，注重商業可持續性。同時，金融管理部門也應做好引導，避免資產投放領域持續內卷，破壞市場秩序。”上述管理層強調。
