本文首發拾榴詢財公眾號（2024年11月22日）
上個週末，重慶老友來南京採風，被石榴叔先拉到鐘山風景區拍了兩天照片，之後又一起去塔川賞秋。雖然天氣不給力，晨霧沒有看到，但柿子樹拍過癮了，中式美學的頂流。
一路上，聊得最多的，除了攝影旅遊，就是房子。用他的話說，重慶的房子跌慘了，比南京還慘。
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他手下的一個員工，2020年在重慶定居，湊了100萬首付，貸了240萬，在江北嘴買了一套168平方的江景房。然而，重慶樓市2021年進入拐點之後，就持續下跌，去年更是加速，目前首付已經跌沒了。
當然，這算比較好的，至少房子還能賣掉。重慶現在有大量房子根本賣不掉，新房庫存壓力山大，去化週期超20個月，遠高於上一輪2015年樓市低迷期。有資料統計顯示，2023年重慶住宅年銷售量已經跌到2004年的水平。
再看二手房，重慶的去化週期在新一線城市中能擠進前三。目前主流交易平臺已經查不到重慶樓市的各種資料，自媒體的報道也很少。透過某中介內網我們瞭解到，今年1月初，二手房掛牌量就已經達到29.1萬套，到11月中旬，這個數字飆升到34萬套，這個數字還在上漲。
在剛剛過去的金九銀十，重慶樓市也沒完全熱起來。
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我在2020年針對重慶來樓市寫過一篇文章《二手房爆裂，樓市的另一半真相》，當時資料就已經不正常了。
一直以來，重慶這座城市充斥著大量的投機主義者，樓市自媒體特別發達，也是炒房大V的英雄冢，最早可以追溯到2010年。從兩江四岸到江北嘴，從宇宙中心照母山到中央公園，還有西永。從溫州炒房團，到後來的水庫歐神，都是打著飛的去重慶搶房。最讓我記憶猶新的是2017年2月水庫論壇釋出了一篇文章《下一站，重慶》，提到“未來是哪裡，未來是重慶”。這篇文章現在還能搜尋到，邏輯是GDP和固定資產投資增長，然後喊出重慶會超過深圳，成為中國GDP第三大城，“北上深”變為“北上渝”的口號。
事實呢？重慶根本並不具備炒房的先天條件。地形、氣候、產業結構、居住人口特徵，再加上收入偏低，決定了重慶就是個自住型城市。
首先重慶從來都不缺房子。一直以來，透過天量的土地供應和天量的公租房（操盤手是時任市長黃奇帆），來應對房價上漲（換個說法，就是讓市場供大於求）。截至2024年8月，重慶共建成58.3萬套公租房，住戶有140餘萬人。公租房數量比北上廣深加起來都多，是全宇宙公租房最多的城市，關鍵是任何人都可以申請，沒有戶籍和收入限制。
與此同時，需要買房的人這幾年也在減少。重慶2023年全市常住人口為3194萬人，比上一年減少了21.91萬人，是四大直轄市中唯一負增長的城市，也是九個國家中心城市中唯一負增長的城市。這個資料再深挖，把出生人口和死亡人口單列，就會發現人口實際流出了11萬。
還有一個數據很容易被忽略，那就是重慶人均住房面積達46.1平方米（2022年重慶市統計局釋出），已經逼近發達國家標準（50個平方左右）。用老友的話說，重慶本地人根本不缺房子，改善需求也很弱，一方面夠住，另一方面怕跌。當然，老房子太難賣了。
這幾年市場需求一波是外圍進入主城區的，一波是遠郊進入中心城區的，所以成交均價和中位數持續在跌根據貝殼的統計，100萬以內成交價佔比已經達到54%，200萬以內佔比達到81%。目前重慶的二手房房價是成都、西安、重慶，西部三巨頭裡最低的，收入和高收入人群佔比也是最低的。
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事實證明，任何炒作起來的概念都沒辦法長期支撐房價。
另外，便宜的東西，優點只有便宜。
直到今天，還有很多從業人員認為，重慶是內陸開放的高地，也是內陸房產價值的窪地，下跌空間小、風險小、上漲空間大。
便宜就能買？便宜就能漲？便宜就能多賺？
在房地產上行期，這些牛吹多了別人會相信，但在下行調整期，也就只能自己騙自己了。沒有持續的購房者，熱度就會下降，越來越冷。只要真實入住率不上來，周邊配套就會延期。市場一旦不好，房價下跌，二手房流通性就會出現問題，炒房客現金流緊張，就有可能自砍一刀跑路。
根據統計，2023年全國各類法拍房源79.6萬套，相比2022年的58.3萬套猛增36.7%，排名前三的城市分別是，重慶、成都、鄭州。
重慶還能漲起來嗎？先消滅庫存，難度不亞於上天。
我們現在覆盤這些城市是如何漲起來的，又是如何跌下去的，只為了不重蹈覆轍。當下樓市有兩個現象值得警惕，一是新房和二手房市場完全脫節，二是本地人不買房，外地人組團來搶房。他們的背後都是輿論在左右。所以同志們，一定要看資料呀！
