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作者：餘飛
01
深圳，又開始搶房了
10月份的火熱行情，在深圳延續到了11月份。於是10月份的日光碟，在11月份也照樣出現了。
11月24日，龍崗區大運新城板塊深鐵閱雲境214套商品住宅上市，開盤兩個小時不到就宣告“賣光”，去化率100%，銷售額達10.77億元。
成為深圳東部今年首個日光碟。
兩個月三個日光碟，而且都在原關外，是否說明深圳樓市行情扭轉了？當然不能。
這幾年，雖然行情慘淡，但深圳的日光碟並沒有絕跡。
但大多日光碟，要麼是千萬豪宅價格低開，與周邊二手房形成較大倒掛空間後，被搶奪一空。最典型的案例海德園，基本開盤就是日光。
還有的剛需盤，也被日光，比如上個月龍華與光明的樓盤。這兩個樓盤被日光，一方面在於價格有誘惑力，折扣也到位，另一方面則是10月份的整體氣氛烘托到位了。
10月13日龍華區的深業上城學府開盤，有名校學位加持，價格很高。戶型為79平方米至139平方米的3-4房，備案均價定為8.05萬元/平方米。開盤時享受93折優惠後，均價降至約7.6萬元/平方米，使得三房單位的起步價不到600萬元，首套房首付僅需80多萬元，呈現出明顯的價格倒掛優勢。
另一個日光碟位於光明區的中建觀玥，專案備案均價約3.8萬元/㎡，備案單價區間約3.5萬元/㎡～3.9萬元/㎡，備案總價區間約284萬元～439萬元，而且，在此基礎上還可以疊加各種優惠，折後單價約3.3萬元/㎡起，其中80㎡三房折後總價低至249萬元。
這一次，龍崗的日光碟深鐵閱雲境，不外如是。
02
深圳樓市，也反轉了
深鐵閱雲境這一次日光，成為龍崗乃至整個深圳東部地區近年來首個日光碟背後，有三個邏輯：
第一，價格有誘惑，折扣到位。
該專案VIP登記享99折，認籌享97折，開盤即享91折，認購後十天內準籤享99折，如果是10天內一次性付款，再在以上折扣外享99折，上述所有折扣加成，能夠享受85折的優惠，折後單價最低約3.78萬元/平方米，最高約4.92萬元/平方米，均價4.4萬元/平方米。
可供對比的是，專案周邊的二手房價格成交價格更高，比如臨近的頤安都會中央二期10月的掛牌均價為5.2萬元/平方米，成交均價為4.5萬元/平方米左右。
第二，大運新城板塊的新房專案，並不多。
大運片區內的新房專案並不多。目前，加上深鐵閱雲境在內，共5個新盤。另外四個樓盤，均價都比深鐵閱雲境高。
一個是仁恆公園世紀三期，帶裝修均價在4萬至5.8萬。一個是頤安都會中央三期和五期，均價在4.8萬至5.8萬元。一個是深業泰瑞府，均價在4.3萬至5.1萬。一個是美域藍海，帶裝修4.7萬至5.5萬。
整體對比下來，深鐵閱雲境，競爭力被拉滿。
第三，整體配套不錯。
專案緊鄰大運地鐵站。而且大運新城整體區位的潛力在整個龍崗屬於上等。
商業配套也不錯，鄰近星河coco park，山姆會員店，華潤大運天地，在未來還將與深港世貿中心等高階商業配套形成約70萬㎡的國際級商業圈。
以上三個因素，單憑一個，都不能使其日光，而三個因素疊加在一起，誘惑則被拉滿，這是其日光的重要因素。
當然，還有一個因素無法忽視，那就是10月份以來火熱的行情，營造起了氛圍感。
恰如我上面所說，兩個月三個日光碟，並不能說明深圳房地產行情就此扭轉。
在前兩天分析廣州、廈門當下行情的文章中，我就說過，廣州、廈門在進入11月份之後，行情已經轉向，回到了10月份之前的成交量。
根據克而瑞廈門披露，11月前兩週，廈門商品房成交量連續跳水。11月第一週相比於前一週成交量腰斬，第二週繼續下跌，回到了這一輪大規模救市之前的水平。
新房成交均價，也再次回到了3萬以內。
廣州方面，11月前十天， 新房網籤量又跳水至2024套。
製圖：城市財經；資料：廣州市住建局
二手房成交量也略有下降。二手房成交在10月第二週創下新高，突破了3100套，之後立刻跌破了3000套，11月第一週成交只有2678套，上週只有2500套。
所以，上週廣州很是著急，一方面出臺了放鬆落戶的徵求意見稿，準備在白雲區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區推行購房落戶政策；另一方面，跟隨京滬深，取消了豪宅線。
上海、北京、深圳也有動作，其本質也是在給已經出現的頹勢續力。
深圳方面，11月份行情延續了10月份，但上週基本已經見頂，也出現了反轉。
深圳房地產中介協會披露的資料顯示，上週二手房錄得量1959套，儘管這個量相比於10月份之前仍是高位，但相比於過去五週，創下了新低，錄得量環比下跌了12.5%。
此外，深圳的新房網籤量雖然仍在高位，但看房量和看房人數已經出現了較為明顯頹勢。
這項指標對房地產市場交易量的影響極大，某種程度上，如果售樓處“門前冷落鞍馬稀”，那麼專案的銷售以及市場轉好的持續性，就很難保證。
當然，僅看一週的資料變化，還不能說深圳火熱的行情就此結束，就像之前我說不能僅憑一個月的行情就斷言深圳樓市就此復甦一樣。
但廣州、廈門，尤其是廣州的行情，的確已經回到了這一波大規模救市之前的行情。
03
一線房價早晚會漲，但節點不是現在
本質來看，前兩天北上廣深集體取消豪宅線，就是給再次出現頹勢苗頭的樓市再次續力。
但取消豪宅線和降稅等操作，只是給能買得起房的人降低了購房成本，卻無法調動市場信心，更加無法增加民眾的收入，從而將無效需求轉化為有效需求。
所以，這一波行情，依舊難以維持。
10月份的火熱行情在預料之中，11月和12月行情可能還會延續，畢竟到了年末，一方面有政策追加，另一方面還有房企年末打折沖銷量。
本號仍在強調，要讓子彈多飛一會兒。
影響一線城市冷暖的關鍵因素，是信心。這種信心，需要全國經濟、就業等大環境作為底座。
不然，深圳為何自2021年2月份以來一路下跌。
從最高時期8萬多一路下跌，跌破8萬，跌破7萬，今年7月份已經跌破6萬，回到了“5”字打頭時代。
樂有家資料顯示，7月份深圳二手房成交價格為5.9萬元/平方米。
這三年的下跌過程，深圳的供應依舊少，需求依舊多，結果不還是下降了嗎？
根本原因在於宏觀大環境帶來的不確定性，無法給市場以信心和預期，沒有信心和預期，一線城市就會出現富人不投資，中產不兜底，越來越多的窮人收入縮水致使更加買不起的局面。
所以，如果後續經濟、產業、就業的資料無法給予市場信心和預期，一線城市也無法上演獨立行情。
即便後續依靠政策強拉，止跌，未來也是處在“L”的底部橫盤，或微微上翹。
一線城市的房價，早晚會止跌，但本號認為，節點不是現在。
以我所在的深圳來說：
第一，早晚會漲，是由深圳的經濟發展勢頭、產業勢頭、人口競爭力、供小於求的基本面決定的。
過去四十多年的經濟快速發展，產業強勢崛起，讓深圳的人口爆炸性增長。
深圳從1979年立市到2023年年末，人口翻了56.6倍。
製圖：城市財經；資料：深圳市統計局
瘋狂湧入的人口帶來的必定是巨大的購房需求。
除了購房居住的硬需求外，還有隨著產業、經濟狂飆帶來的瘋狂的投資需求。
人口不斷流入、熱錢不斷流入，硬需求與炒作需求疊加之下龐大的購房需求，推動著深圳房價水漲船高。
而另一方面，深圳在對待房產上，由於逼仄的空間和堅持工業立市的原則，讓深圳始終“重產業、輕居住”。
深圳工業用地佔比常年維持在30%左右，這一數值接近國際15%-30%指標的上限；居住用地佔比，40年來從未達到國際通用指標下限。
更為關鍵的是，深圳本就佔比不大的居住用地上，超一半房子是無法公開成交的城中村。
深圳擁有1044個城中村，數量全國第一。另外，深圳有1200萬人居住在城中村，佔總人口的67.5%。
這種房產分佈，導致深圳真正能流通的商品房少之又少。
之前的資料顯示， 商品房189萬套，保障房51萬套，公寓等其他住房97萬套，單位自建房55萬套，工業宿舍183萬套。
一方面是不斷湧入的人口和瘋狂炒作的需求，另一方面是稀少的供地和商品房供應，雙重夾擊下，深圳的房子不斷突破天花板。
這是深圳房價過去持續上漲的根本邏輯，也是未來其潛力的底座。
第二，節點不在當下。
影響一線城市冷暖的關鍵因素，是信心。這種信心，需要全國經濟、就業等大環境作為底座。
不然，深圳為何自2021年2月份以來一路下跌。
從最高時期8萬多一路下跌，跌破8萬，跌破7萬，今年7月份已經跌破6萬，回到了“5”字打頭時代。
樂有家資料顯示，7月份深圳二手房成交價格為5.9萬元/平方米。
這三年的下跌過程，深圳的供應依舊少，需求依舊多，結果不還是下降了嗎？
根本原因在於宏觀大環境帶來的不確定性，無法給市場以信心和預期，沒有信心和預期，一線城市就會出現富人不投資，中產不兜底，越來越多的窮人收入縮水致使更加買不起的局面。
所以，如果後續經濟、產業、就業的資料無法給予市場信心和預期，一線城市也無法上演獨立行情。
何時是節點，無法預測。 但有兩點是可以肯定的：
第一，房地產的黃金時代，已經一去不復返了。等這一輪調整結束之後，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑藉炒房賺快錢的時代，不存在了。
第二，全國分化、區域分化、城市分化。
未來的房地產市場，會是一個極度碎片化的市場。不僅全國範圍內分化嚴重，區域分化、城市內部分化同樣嚴重。
畢竟，中國人口紅利已經終結，而大多數城市海量的庫存現狀也擺在這裡。
這便意味著，這一波調整之後，我們的房價會類似於日本。
幾個核心城市群中的核心城市（一線與部分強二線城市），價格在通脹和需求作用下，繼續上漲。其他大多數城市，會在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴重，產業羸弱的城市，房價白菜化。
核心城市，核心區與郊區，會有同樣的分化。
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