21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道
隨著央行表態與相關政策陸續出臺，房企信貸環境有所改善，部分銀行已經重新啟動開發貸的審批流程。公開資訊顯示，2024年10月，萬科以95.8億元的銀行貸款成為當月融資總量最大企業。
克爾瑞研究中心資料顯示，百強房企中，2024年1-10月TOP10房企的平均融資額為224.85億元，融資規模出現同比增長。從融資成本來看，TOP51-100梯隊的房企融資成本最低，為2.6%，較2023年全年融資成本降低了1.64個百分點。
據中指研究院統計資料，今年10月房地產企業債券融資總額為289.7億元，同比增長3.2%，在上年低基數影響下連續兩月同比轉正，但環比仍下降32.4%，融資主體仍以央、國企為主。
對於房企融資利好頻發，上海中原地產市場分析師盧文曦認為，當前政策導向呈現兩極分化，包括需求端與企業端的導向，政策出臺更趨於節奏與層次感。其指出，由於去年房企融資基數較低，今年房地產整體融資向好趨勢持續性還有待觀望，更為關鍵的是，優質民企何時能突破融資天花板。
三季度融資增長近60%背後
2024年9月末以來，監管部門陸續推出一攬子政策，有效提振房地產信心。同時，透過金融政策的有力支援，推動企業融資成本下降，經營信心持續恢復，投資活動有所改善。其中，9月24日國新辦召開新聞釋出會並宣佈了多項重磅政策，部分政策為地產行業帶來重大利好，包括降低存款準備金率和政策利率，並帶動市場基準利率下行；降低存量房貸利率，並統一房貸的最低首付比例等。同時，針對目前地產企業融資面臨的融資難和債務違約等一系列問題，有關貨幣政策也提供了一定支撐。
9月26日中央政治局會議再次談到擴大內需，並首次提出促進房地產市場止跌回穩。
同策研究院資料顯示，該機構監測的40家典型上市房企在2024年三季度共完成融資金額摺合人民幣共計1314.94億元，環比上升58.61%。其中40家房企債權融資金額為1233.86億元，佔總融資金額比重為93.83%，環比上升50.09%（上季度債權融資總額822.10億元）。
從融資結構看，除銀行貸款融資之外，國企房企更青睞公司債。三季度共發生20筆公司債融資，融資總額241億元，佔比19.53%，環比上升114.6%，分別由保利置業、越秀地產、金融街、招商蛇口、美的置業等房企發行。
房企所募資金多用於償還舊債。比如，保利發展、招商蛇口所募集的資金均計劃用於償還銀行貸款；建發股份發行的4.4億元中票擬用於償還到期的“18建發地產MTN001”；棲霞建設則擬使用所募集的4.2億元置換將於11月21日到期的“21棲霞建設SCP001”，該筆債券目前餘額為4.8億元。
融資增加的同時，房企的融資成本也開始走低。克爾瑞資料顯示，10月房企融資成本為2.54%，環比降低了0.23個百分點，同比降低1.3個百分點。
同策研究院研究總監宋紅衛指出，這是因為10月僅有保利發展、華潤置地、招商蛇口等7家央企在境內發債。融資成本最低為保利發展發行的其他債權融資，融資金額摺合人民幣約25億元，票面利率為2.02%。而融資成本最高的為越秀地產發行的公司債，融資金額摺合人民幣約16.9億元，票面利率為4.1%。
房企最佳化資產負債表
央國企房企融資環境逐漸寬鬆之下，房企也順勢最佳化資產負債表。建發股份是最近較為典型的案例之一。
遭遇監管層問詢後，建發股份（600153.SH）於11月4日宣佈終止一項49.8億元的配股計劃。該公司對此解釋為：結合內外部環境變化及公司內部實際情況及發展規劃等因素，經相關各方充分討論、審慎研究後做出的決定。
據悉，建發股份原計劃配股募資金額不超過85億元，最終調整為不超過49.8億元，直至最後“撤單”。建發股份在這一過程中已經發債兩次，成本匡算下來均低於配股融資。今年7月，建發擬發行15億元可續期公司債，分為兩個品種發行，利率分別為2.38%及2.75%。10月，建發股份發行一筆1億元超短融融資券，期限為178天。
值得關注的是，除了國企融資提速之外，民企在化債上的進展也傳來不少訊息。10月28日，旭輝控股釋出境外債務重組最新進展，合計持有適用債務未償還本金總額約77.88%的債權人已正式簽訂或加入重組支援協議（RSA）。旭輝稱，當建議重組完成後，將緩解集團的流動資金壓力。
除旭輝外，近期多家房企也傳來重組、融資利好訊息。華夏幸福推出“置換帶”方案，擬引入一家廊坊市屬國企，將參與“置換帶”債權人的金融債權置換到廊坊市屬國有企業，置換規模約為200億元。
此外，10月17日上午，融創中國已完成12.05億港元配股融資，所得款項淨額將用於支援境內公司債的長期解決方案落地及一般運營資金。近期債務重組有進展的民企還包括禹州集團、中國奧園、遠洋集團、正榮地產等。
中指院一名分析師在接受媒體採訪時表示，城市房地產融資協調機制正在持續發力。城市協調機制督促銀行要提出有針對性的意見建議，房地產企業要採取措施儘快修復問題專案，城市政府要加強協調，推動符合“白名單”條件標準的專案應納盡納等。
鏡鑑諮詢創始人張宏偉分析認為，10月房企融資環境的改善，需要結合10月份核心城市銷售有所好轉來看。其認為，只有市場預期逐漸好轉的時候，房企才能透過銷售端與融資端的合力，逐漸最佳化資產負債表。但他又指出，非核心城市的銷售熱度尚不及預期，導致房企還不能完全化解保交付與化債的壓力，後續走勢仍有待進一步觀察。
