長江商報訊息●長江商報記者 江楚雅
業績虧損下，拓展輕資產業務增強抗風險能力。
11月1日，中交地產（000736.SZ）公告，為助力公司拓展輕資產業務，提升資產質量、增強抗風險能力，公司擬以現金方式購買中交集團及其下屬子公司地產集團、中交一公局及中交投資合計持有的中交服務100%股權，根據評估值確定標的股權交易對價為7億元。
此次交易完成後，中交服務將成為中交地產全資子公司。此後中交地產新增物業管理業務，實現房地產業務產業鏈的延伸。
長江商報記者注意到，近年來，地產行業調整持續深入，中交地產“造血”能力下降，已連續多年增收不增利，淨利潤自2019年連續5年下滑。
2023年，中交地產更是由盈轉虧，虧損額達16.73億元，一年虧掉過去4年的利潤。
2024年前三季度，中交地產歸母淨利潤虧損15.34億元，虧損同比擴大48.64%；同期營業收入116.53億元，同比增長0.89%。
同時，中交地產的銷售業績逐年走低。2021年至2023年，其銷售額分別為560億元、458億元和373.61億元。2024年前三季度，公司實現全口徑簽約銷售金額123.40億元，同比減少58.45%。
公司財務也面臨壓力，2016年至2023年，中交地產剔除預收款後的資產負債率已連續八年超過80%的警戒線。截至2024年前三季度，公司資產負債率達85.94%。
收購母公司物業資產
早在今年9月，中交地產就釋出公告稱，籌劃收購中交服務100%股權。交易完成之後，公司將新增物業管理業務，實現房地產業務產業鏈的延伸。
本次公告顯示，中交地產擬以現金方式購買中國交通建設集團有限公司及其下屬子公司中交房地產集團有限公司、中交一公局集團有限公司及中交投資有限公司分別持有的中交物業服務集團有限公司10%、51%、24%及15%股權。
作為中交集團唯一的物業資源整合平臺、總控平臺和發展平臺，中交服務佈局全國5大區域、60餘座城市，其依託於中交集團全產業鏈和綜合一體化服務，佈局有“大城市服務”與“大交通服務”兩大賽道，業務範圍涵蓋公建、商寫、住宅、港口、陸路、空港六項核心主業。
根據中交房地產公佈的資料，2023年其下屬物業管理營業收入5.07億元，較2022年增加1.74億元，物業管理營業成本4.05億元，較2022年增加1.11億元，主要是因為業務規模增長；物業管理毛利率20.06%，較2022年上升8.28%，主要是因為業務規模增長，人工成本增長緩慢。
值得注意的是，轉讓方承諾，中交服務2025年—2027年三個會計年度實現的淨利潤合計不低於約2.31億元。
中交地產表示，此次收購母公司物業資產，有利於進一步完善上市公司產業鏈的後端佈局，有利於公司更好地發揮資產規模效應和協同效應，增厚公司業績、增強業務拓展能力；同時，亦有助於“中交服務”品牌形象打造，提升市場知名度、業務規模和市場競爭力，助力公司實現高質量發展。
業內認為，物業管理屬於輕資產業務，投資少、負債低，營收及利潤較為穩定，能提升資產質量、增強抗風險能力。不過，也面臨品牌影響力不足、專業人才短缺、運營管理經驗不足、市場競爭激烈、資源整合難度大、盈利模式不清晰等挑戰。
業績銷售大幅下滑
公開資料顯示，中交地產於1997年上市，公司主營業務為房地產開發經營與銷售業務，同時積極探索和開拓融資代建、特色小鎮、TOD城市綜合體、城市更新、產業地產、物流地產等新興業務。
近年來，因為前期拿地成本提高以及銷售端限價等因素影響，公司部分專案毛利空間有限，盈利空間收窄。2018年—2022年，公司營收從89.48億元升至384.67億元，但同期歸母淨利潤則分別為8.1億元、5.4億元、3.47億元、2.36億元和0.34億元，一路下滑。2023年，中交地產更是虧損16.73億元，同比下滑5029.65%，一年虧掉過去4年的利潤。
2024年前三季度，中交地產實現營業收入116.53億元，同比增長0.89%，歸母淨利潤-15.34億元，同比下降48.64%。其中第三季度，中交地產實現營業收入26.72億元，同比下降4.13%，歸母淨利潤-5.51億元，同比下降18.92%。
對於業績虧損，中交地產解釋稱，受公司結轉專案結構變化等因素影響，公司房地產開發業務本期交付專案的毛利率較上年下降較為明顯；隨著竣備的房地產專案增加，公司費用化利息增加，本期財務費用較上年同期有所上升。
隨著房地產業務交付不及預期，中交地產的銷售業績逐年走低。2021年至2023年，其銷售額分別為560億元、458億元和373.61億元。2024前三季度，公司實現全口徑簽約銷售金額123.40億元，同比減少58.45%；權益口徑簽約銷售金額87.39億元，同比減少59.48%；簽約銷售面積65.50萬平方米，同比減少51.26%。
公司財務也面臨壓力，2016年至2023年，中交地產剔除預收款後的資產負債率已連續八年超過80%的警戒線。截至2024年前三季度，公司資產負債率達85.94%。
在現金流方面，2024年上半年，中交地產經營活動產生的現金流量淨額7.44億元，同比下降75.16%；期末現金及現金等價物餘額為66.48億元，較上年同期下降近半。前三季度經營活動產生的現金流量淨額為9.79億元，同比下降77.85%。
