天天房產2月18日訊，近期，中國證監會國際合作司釋出關於深業物業運營集團股份有限公司境外發行上市備案通知書（簡稱“通知書）。
據通知書披露，深業物業運營集團股份有限公司的公司境外發行上市的備案材料收悉。根據《中華人民共和國證券法》《境內企業境外發行證券和上市管理試行辦法》等規定，中國證監會對備案事項通知如下：
“一、你公司擬發行不超過51,980,514股境外上市普通股並在香港聯合交易所上市。
二、自本備案通知書出具之日起至本次境外發行上市結束前，你公司如發生重大事項，應根據境內企業境外發行上市有關規定，透過中國證監會備案管理資訊系統報告。
三、你公司完成境外發行上市後15個工作日內，應透過中國證監會備案管理資訊系統報告發行上市情況。你公司在境外發行上市過程中應嚴格遵守境內外有關法律、法規和規則。
四、你公司自本備案通知書出具之日起12個月內未完成境外發行上市，擬繼續推進的，應當更新備案材料。
本備案通知書僅對企業境外發行上市備案資訊予以確認，不表明中國證監會對該企業證券的投資價值或者投資者的收益作出實質性判斷或者保證，也不表明中國證監會對企業備案材料的真實性、準確性、完整性作出保證或者認定。”
另， 天天房產2023年8月29日曾報道，據港交所8月25日披露，深圳國資深圳控股旗下子公司深業物業運營集團股份有限公司（簡稱：深業物業）向港交所主機板提交上市申請，中金公司、中信證券和建銀國際為其保薦人。據悉，該公司曾2023年2月24日向港交所主機板遞交過上市申請。
深圳國資旗下深圳控股的子公司
天天房產翻閱招股書獲悉，深業物業1992年7月17日成立，2022年9月19日變更為股份有限公司。有關股權歸屬方面，深業物業稱，於完成分拆前，我們為深圳控股的子公司。深圳控股主要從事物業發展、物業投資、物業管理及工業製造業務。緊隨分拆完成後，我們將仍為深圳控股的子公司。
股權結構方面，招股書披露，深業物業為深圳國資委旗下公司，分別由深圳控旗下南方地產持股49.47%、泰然集團持股29.55%、泰富物流持股4.19%、深業置地持股13.6%、農科集團持股3.19%。
在管建面7180萬平、68.9%位於大灣區
深耕大灣區：深業物業稱，其作為中國全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商，深耕大灣區，足跡正在不斷覆蓋中國市場。截至2023年6月30日，該司的總簽約建築面積約為7560萬平方米，在管專案總數為480個，總在管建築面積約為7180萬平方米，覆蓋中國47個城市和14個省份。
截至2023年6月30日，深業物業在大灣區的在管總建築面積約為4950萬平方米，佔在管總建築面積的68.9%。
在管建築面積佔比：城市及產業園佔比58.5%、住宅物業管理佔比36.8%、商業物業運營及管理佔比4.7%。
從業務劃分來看，招股書披露，深業物業的業務分為以下三個業務部門：城市及產業園服務、住宅物業管理服務、商業物業運營及管理服務。
截至2023年6月30日，合共管理256個城市及產業園專案，在管建築面積達約42.0百萬平方米，佔總在管建築面積的58.5%；合共管理162個在管住宅物業專案，在管建築面積達約26.4百萬平方米，佔總在管建築面積36.8%；合共管理62個商業物業專案，在管建築面積達約3.4百萬平方米，佔總在管建築面積4.7%。
近八成收入來自大灣區
招股書披露，2020年度、2021年度、2022年度、2023年截至6月30日止六個月，該公司來自於大灣區的收入為人民幣12.97億元、人民幣16.293億元、人民幣18.293億元及人民幣10.253億元，分別佔公司相關期間總收入的70.6%、75.7%、77.9%及79.9%。
半年淨利潤0.83億元、毛利率連續走低
總體財務資料方面，2020年度、2021年度、2022年度、2023年截至6月30日止六個月，深業物業實現營業收入分別約為18.38億元人民幣(下同)、21.52億元、23.48億元、12.84億元。其中，公司實現淨利潤分別約為1.05億元、0.75億元、1.21億元、0.83億元。
深業物業稱，“2020年度、2021年度、2022年度以及截至2023年度年6月30日止六個月，我們自受政府指導價規限的住宅物業管理服務產生收入人民幣508.4百萬元、人民幣520.3百萬元、人民幣519.1百萬元及人民幣303.2百萬元，分別佔我們總收入的27.7%、24.2%、22.1%及23.6%。於相應期間，提供這些服務的毛利分別為人民幣7750萬元、人民幣8680萬元、人民幣4110萬元及人民幣1520萬元，毛利率分別為15.2%、16.7%、7.9%及5.0%。”
近六成收入來自第三方
按收入來源看，來自獨立第三方開發的物業的收入分別佔該公司2020年度、2021年度、2022年度以及截至2022年度年及2023年度年6月30日止六個月，公司總收入的56.5%、58.7%、58.5%、59.0%及59.9%。
來自關聯方開發的物業的收入分別佔該公司2020年度、2021年度、2022年度以及截至2022年度年及2023年度年6月30日止六個月，收購總收入的43.5%、41.3%、41.5%、41.0%及40.1%。
住宅物業99.9%包乾制收費、商業物業100%包乾制收費
有關業務風險方面，深業物業表示，“我們按包乾制向客戶收費，因此我們可能無法有效預測或控制我們提供服務的成本。在業績記錄期，我們大部分收入來自按包乾制收費。2020年度、2021年度、2022年度以及截至2022年度年及2023年度年6月30日止六個月，我們來自城市及產業園服務的收入全部按包乾制收取；來自住宅物業管理服務的收入分別有99.9%、99.9%、99.8%及99.9%為按包乾制收取；來自商業物業管理服務的收入全部按包乾制收取。在包乾制下，我們每月按每平方米預定的固定包乾價格收取物業管理費，即就我們提供物業管理服務的“全包”費用。這些固定管理費並不會隨著我們提供服務過程中產生的實際成本金額而變化。我們將我們收取的全額物業管理費確認為收入，並將我們就提供服務而產生的實際成本確認為我們的服務成本。
對於包乾制收費風險方面，深業物業表示，“如果我們無法提高物業管理費率以完全支付我們所產生的物業管理成本，我們將尋求採取多個節省成本措施，以減少虧損。然而，我們透過節省成本措施以減輕有關損失的能力可能並不成功，並且我們節省成本的努力可能對我們物業管理服務質量產生負面影響，從而將進一步降低業主向我們支付物業管理費用的意願。”
應收帳款減值連年攀升的風險
其續稱，“我們未必能向客戶收取全額服務費，因此可能產生應收款項減值虧損。”
“我們在向客戶收取服務費時可能會遇到困難。如果我們的客戶未能按時支付服務費，我們的業務運營及財務表現可能會受到負面影響。儘管我們力求透過多種收款措施收取逾期物業管理費，但我們無法保證這些措施將會奏效。然而，我們無法向閣下保證，有關評估可使我們能夠準確預測我們未來的物業管理費收費率。此外，儘管在業績記錄期，大部分物業管理費乃透過銀行轉賬等非現金方式支付予我們，但多個業主及住戶可能選擇以現金支付其物業管理費，這可能為我們帶來現金管理風險。
截至2020年度、2021年度、2022年度以及截至2023年度年6月30日止六個月，我們應收賬款減值撥備結餘分別為人民幣34.6百萬元、人民幣44.9百萬元、人民幣54.3百萬元及人民幣57.8百萬元。如果實際可收回性低於預期，或應收賬款過往減值撥備因任何新資料導致不足，我們可能須作出更多有關減值撥備，繼而可能對我們的業務、財務狀況及經營業績構成重大不利影響。”
關聯方應收款週轉天數為獨立第三方的4.6倍
此外，深業物業稱，“我們向客戶（如業主、住戶及物業開發商）收取物業管理費時可能會遇到困難。尤其是，我們就向關聯方開發的物業提供商業物業運營及管理服務收取服務費時可能面臨困難。於二零二零年、二零二一年、二零二二年及截至二零二三年六月三十日止六個月，我們來自關聯方的貿易應收款項的週轉天數為390.4天、324.9天、206.6天及262.1天，而來自獨立第三方的貿易應收款項的週轉天數則為35.9天、38.3天、51.9天及56.2天。”
欠繳員工社保及公積金超1700萬元
值得注意的，身為國資下屬企業並不完全在正規經營中保障其員工權益。深業物業稱，“如果我們無法按中國法規的要求為僱員繳納足夠的社會保險及住房公積金供款，我們可能會面臨處罰。根據適用中國法律法規，我們有義務為僱員繳納社會保險及住房公積金。於業績記錄期，我們並未為部分僱員全數繳納若干社會保險及住房公積金。我們已經在二零二零年、二零二一年、二零二二年及截至二零二三年六月三十日止六個月的綜合損益及其他全面收益表中分別就這些潛在負債計提撥備金額人民幣420萬元、人民幣570萬元、人民幣540萬元及人民幣240萬元。”
近期或新增在管建面近3萬平
近期發展上，深業物業提到，2023年6月30日後及截至最後實際可行日期(指2023年8月18日)，公司持續發展業務。於此期間，深業物業訂立九份新服務合約，總簽約建築面積約為306070平方米，截至最後實際可行日期，在管建築面積增加約29989平方米。該等新獲得合約包括七份與獨立第三方開發物業有關的合約以及兩份與關聯方開發物業有關的額外合約。公司業務模式保持穩定，符合過往趨勢及預期。
募資用途
募資用途方面，招股書披露，深業物業稱，主要用於進行戰略投資及收購，與選定企業結成戰略聯盟，於未來三至五年透過向各目標公司投資約人民幣2860萬元至人民幣6500萬元收購六至七間目標公司；其次將用於最佳化資料化服務平臺及購買新裝置；以及將用於提升商業運營服務影響力；再是港元將用作營運資金和一般公司用途。
值得一提的是，提及拆分上市的理由，其中，深業物業表示，本公司的股票表現可以作為評價本集團業績的單獨基準,從而激勵本集團管理層不斷尋求改進,提高本集團的管理和經營效率。
