2024年伊始，有關城中村改造資金落地的訊息頻出。
1月30日，福州市10個城中村改造專案獲得城中村改造專項借款授信151.32億元，同時倉山區高宅片區城中村改造專案合同簽訂13.8億元與首筆貸款發放。
1月30日，石家莊城中村改造專項借款獲批，授信總金額404.23億元，首批發放2.15億元。
1月30日，鄭州城中村改造專項借款獲批，授信總金額508億元，首批發放24億元。
1月30日，青島城中村改造專項借款獲批，授信總金額154.33億元，首批發放3.58億元。
1月30日，合肥城中村改造專項借款獲批，授信總金額441億元，首批發放3.58億元。
1月30日，廣州城中村改造專項借款獲批，授信總金額1426億元，首批發放15億元。
1月31日，成都城中村改造專項借款獲批，授信總金額1200億元，首批發放15億元。
2月1日，武漢城中村改造專項借款獲批，授信總金額401億元，首批發放15.23億元。
福州是全國首批、全省首筆獲得城中村改造專項借款的城市，但不是唯一一個。
根據以上不完全統計，我們可以發現專項借款的授信總金額已經超過4680億元。
本次國開行投放貸款的福州倉山區高宅片區城中村改造專案，有關部門最早在2018年就已經在謀劃拆遷作為房地產專案開發，至於為何拖延多年遲遲沒有落地，除了村子裡面的阻力，最大的問題還是拆遷資金。
這個時候來自國家隊的專項資金，可謂是久旱逢甘霖，精準解渴。
高宅村衛星圖
我們來回顧一下這一輪城中村改造政策的背景。
2023年7月，國務院印發《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，福州有關部門配合成立工作專班推進。
2023年10月26日，福州市城鄉建總集團成立福州市城中村改造建設發展有限公司，註冊資本金5000萬元，作為福州多個城中村改造專案的實施主體。
2024年1月底，國開行、農發行發放首批專項借款，涉及數十個大型城市。
政策、組織、資金都有了，接下來又可以大拆大建，推土機的轟鳴聲又要響徹雲霄了。
問題來了，這一輪的城中村改造的天量資金，會像2015年棚改一樣，推動一波像2016-2017年這樣的房地產大牛市嗎？
幾米君認為，過去的牛市行情可能很難再重現了。
第一，宏觀政治經濟形勢不支援。
中美關係、GDP、城鎮化率、就業率、居民收入、人口增長等各項指標都在走低，且沒有逆轉趨勢，關注經濟動態的小夥伴應該都懂，這裡不做展開。
第二，貨幣化安置比例和賠償價格在走低，安置戶拿到的現金變少了。
自2018年以來，拆遷的貨幣化安置賠償比例和賠償價格就一直在走低，加上這兩年地價暴跌，土地操盤手一直在努力引導安置戶選擇實物安置而不是貨幣化安置。
安置戶無法直接獲得較高的現金對價，去市場上“大殺四方”，那麼也就很難直接消化商品房的庫存，更不用說拉昇房價了。
第三，這一輪城中村改造後，配建的安置房和保障房的供應量將會劇增，可能會進一步衝擊商品房市場。
幾米君在《純商房迴歸，安商房落幕：一個住房實驗的終結》一文提到過，2017年以來，福州透過安商房形式為市場提供了大量的安置房。
如今安置房的供應量已經在高位的情況下還繼續增長，那麼量變終將引發質變。
天量的安置房，首先會衝擊租賃市場，然後衝擊剛需房市場，改善及豪宅市場受制於地段配套和專案成本因素，反而受到的影響會比較有限。
當然，我們也要看到這一輪城中村改造的正面效應。
例如，國家隊逆週期加槓桿，可以維持房建工程產業鏈穩定，給企業們也是農民工們一口飯吃。
例如，破爛不堪的村屋改造成漂亮的小區，可以提升城市形象、消除安全隱患等。
第四，城中村改造專項借款，既然叫做借款，那就要考慮還款問題。
如果直接把拆掉的村子作為公園，周邊的居民是幸福了，但是土地操盤手可是血本無歸，因此城中村即便拆掉，極大機率還是規劃為住宅用地賣掉。
由於眾所周知的原因，房地產開發企業基本上已經死的差不多了，僅存的幾顆碩果也只敢拿核心城市核心地段的土地。
少了瘋狂的房企買單，土地一級開發的盈利模式就沒辦法形成閉環，未來拿什麼錢來還專項借款呢？
從收入端考慮，可以繼續城投公司託底、提容積率、經營收入、物業收入、存量資產拍賣等。
從支出端考慮，可以延期結算工程款、繼續減少貨幣化安置對價、發放不能兌現的房票等。
總之，辦法是很多的，我們要相信後人的智慧是無窮的。
