前段時間，東街1號發了篇文章，剖析了福州目前盤量最大的開發商“大而不強”，並對榕發這家市屬國企提了幾點客觀建議。
真話似乎總是扎心。其實，初衷是希望在內卷市場之下，能看到更有品牌辨識度和產品競爭力的“福州最大開發商”。文中寫到：
現在榕發的產品戶型面積越做越大，但高階改善盤現有產品力能不能收穫中產階級客群，還要打一個問號。
結果，2024年剛開局，我就發現這家房企正在熱推的“東區TOP級產品”——榕發譽湖領證2個月網籤竟然掛“0”!
作為福州東二環市屬國企首個立體生態住宅，榕發譽湖怎麼會賣成這樣？今天我們抽空來聊一聊。
榕發譽湖（備案名“譽湖郡”）位於晉安化工路與前橫路交匯，是目前福州四區首個毛坯交付的第四代住宅，主推的是141㎡、159㎡、180㎡四房純改善戶型。
這個專案其實蓄客已有四五個月了，去年12月1日首次領取了預售許可證。取證的是3#和6#樓，共計92套住宅，毛坯備案均價36914元/㎡，相當於是在指導價的基礎上打了88折。
那市場接受度如何？網籤資料會給出最直接的答案。
東街1號在福州市不動產登記和交易中心查詢到，領證已經整整兩個月的榕發譽湖，住宅網籤套數顯示為：
0。
這個局面和此前建發璞雲、國貿天琴灣第四代住宅未開盤就已認籌得差不多，甚至需要打招呼預訂，形成了極大反差。
當然，開發商也可以蓋上“還沒開盤”“網籤滯後”的說辭。但懂行的人都知道，領證兩個月還沒有公開開盤的聲音，真相只有一個：
撲街了！
東街1號的影片號去年7月就報道過，同在晉安湖畔的榕發攬湖郡，也是取證1個多月了市場上還沒有任何開盤訊息，但不動產交易中心“288套房源僅網籤9套”的資料已經說明了一切。現在網籤也不過42套。
東二環晉安湖板塊“學鐵商景”配套完善、第四代純改善產品、前排中高層可瞰湖、配備風雨連廊……這麼多BUFF疊加，榕發譽湖怎麼還是沒擺脫“賣不動”的標籤？
先說價格，區域內同樣是第四代住宅的保利國貿天琴湖精裝均價3.6萬，榕發譽湖毛坯備案3.7萬沒有優勢。放風價聽說是3.2-3.7萬，因為沒有確切的開盤優惠資訊，這裡東街1號也不好展開分析。
其實手握五六百萬預算的改善客戶，比起價格更敏感的是“排面”以及居住舒適度。
榕發譽湖所處的地段固然有改善基因，但產品打造以及客戶認知度方面，還是差點意思。
廈門建發為例。大門，一直是建發的產品辨識度；而樓閣水榭，一直是建發新中式審美的標籤。這點上，榕發標籤是什麼？
其次，第四代住宅在後期花園平臺綠化種植的維護上，對物業公司管理水平要求非常高。顯然，榕發物業還差很遠，一個安置房小區漲停車費就把自己搞得多麼狼狽。而即便像悅樂郡一樣，引入融僑物業，可是，第四代住宅融僑自己也沒蓋過呀。
最重要的是，第四代住宅作為一種新興的改善型產品，它對應的往往是城市塔尖的那部分購房群體，企業要有強大的品牌號召力。很明顯，“安置發”沒有，特別是在“建國保”的映襯下。
成交量代表著市場的認可度，也是品牌號召力的有力證明。
不算譽湖，榕發目前在福州市區還有悅樂郡、攬湖郡、北源雲築三個專案在售，庫存量領跑同行，但東街1號之前的文章提過，銷量無一例外都栽了。
近日，克而瑞釋出了 1月福州五區+閩侯房企銷售T0P10，“福州最大開發商”榕發甚至都沒進榜。金額榜前三被國貿、保利、萬科斬獲。建發雖然排第八，可是人家真沒什麼在售專案了。
你的產品再好，沒有銷售，東西賣不出去，一切都百搭。而瘋狂兜底之後，榕發好像忘了自己是賣房子的！
你說他不想賣房吧，但他最近又發了百萬年薪招聘總經理的海報。只是這廣告打得比他的產品設計還爛。
有自媒體同仁指出：明明是城市總級別的崗位，套的還是社會招聘置業顧問的文案。
而我們有一個大膽建議，等人招到了，我們再打廣告，這樣就不容易讓外界誤會。而且，這個人要是上崗，想必專案也不會兩個月還賣0套。
真正市場化運營，應該是以需求為導向，以市場、以業績來做評判。只有那些經過市場檢驗和購房者一致認可的才是好房子。
有人可能會說，城投以前主要是承建安置房的，現在市場化程度高了，沒適應過來。可是，你現在已經是福州本土最大的開發商了呀！
在東街1號之前那篇文章底下，有個網友點評，大概意思是：
福州建發能拿這麼多地，依靠的是城投的財力，而不是自身品牌有多強。廈門建發可以靠產品和品牌快速全國擴張，而榕發如果沒有背靠“大樹”，在福州可能都難立足。
批評聲雖然不好聽，但從行業的角度，還是希望榕發能形成產品力的競爭壁壘。
對了，東街1號最近又看到同行發的一篇關於這家市屬國企的軟文，標題是“福州本土房企的大旗誰來扛？”
確實，福州需要自己的“建發”，但顯然，能扛大旗的不是兩個月譽湖賣0套的榕發。
至於，未來是否會有能力抗大旗，那估計就得看未來了。
至於未來有多遠，誰知道呢！
上為正文。
