曾經的房貸提前還款潮對各銀行形成了巨大的壓力，同時也讓各貸款中介賺取了暴利，同時各銀行的經營貸和消費貸也實現了超常規發展。
當時，麒鑑說不斷地呼籲提前償還房貸的人如果有多餘的資金，一定要提前還貸；如果是從貸款中介借款，一定要謹慎；而如果你是透過經營貸和消費貸進行轉換，要防止政策性違約風險。但很多人不以為然，覺得銀行既無法察覺，也不可能會處罰。
如今，金融監管第一次明確：如果個人經營貸被挪用於房地產領域等，借款人應承擔違約責任。這也意味著那些透過個人經營貸和個人消費貸進行房貸置換的將可能面臨重大的違約責任。
第一條 個人經營貸和消費貸流入房地產的金額到底有多大？說出來觸目驚心
從2020年湧現的房貸提前還款潮，到2022年下半年“提前還房貸”屢掀高潮。2023年一季度，僅工商銀行按揭貸款的提前還款量就達到1600億元，2023年上半年17家A股銀行期末個人住房貸款餘額減少的有8家， 其中，建設銀行、交通銀行、招商銀行等存量房貸大行的餘額下滑靠前，分別減少729.04億元、158.21億元和106.46億元。交通銀行的個人住房貸款較上年末減少158.21億元，降幅1.05%，在客戶貸款中的佔比較年初下降1.54個百分點至19.20%。考慮到上半年新增房貸對沖，真實提前還貸規模可能更大。
直到2023年9月下調存量房貸利率以後，提前還款潮大幅度下降，房貸的提前還款風波終於有了結果。
第二條 提前還款潮中最傻的是那種透過貸款中介提前還款的
一些提前還款的房貸人，是在貸款中介的忽悠下想提前全部償還房貸的，然後再透過新的房貸進行轉換。
但是這裡需要解決幾個根本性的問題：
一是房貸中介不是慈善機構，並不是無償的幫忙提前還貸，透過房貸中介墊付的房貸償還資金成本也是非常高的，有的甚至年化利率在24%也非常多；有個朋友就看到了人家也還貸的宣傳，以為可以節省幾十萬，結果房貸中介僅手續費就提前收幾十萬。但有的人卻往往會相信貸款中介的宣傳，花費了更多的費用而不自知。
二是房貸中介幫助你提前償還房貸會收取另外一些各種費用，這些費用也會大大加大轉換成本；有的房貸中介會收取評估費、手續費、各種不知名的費用，讓你防不勝防。
三是如果在提前償還貸款和再貸款之間出現大的偏差，那麼需要付出的成本會更高。有的人透過貸款中介提前償還了房貸，但後續的房貸卻沒有貸款下來，從而一直由貸款中介的資金墊付，而資金成本在18—24%。
因此，當時麒鑑一再明確提示，如果是你沒有足夠的閒置資金提前還貸，只是單純地想透過貸款轉換成低利率的貸款，你完全可以向其他銀行申請新的房貸，透過新的房貸進行轉換，而不要透過房貸中介進行轉換。這一點一定要成為一個明確的原則。
第三條 隨著房貸的提前還貸潮，個人經營貸和消費貸獲得了非常高速的發展，其真實用途存疑
由於房貸利率與經營貸和消費貸利率之間存在利率差，有的甚至存在2%以上，因此，希望透過經營貸、消費貸進行房貸轉換就成為一種捷徑。
從個人經營貸和個人消費貸的過快增長也能看出一二：
2020年末本外幣居民經營性貸款餘額13.62萬億元，同比增長20%，增速較上年末高出7.5%；全年增加2.27萬億元，同比多增1萬億元。而人民幣房地產貸款餘額為49.58萬億元，同比增長11.7%，比上年末增速低3.1個百分點，連續29個月回落。
2021年末，居民本外幣經營性貸款餘額16.22萬億元，同比增長19.1%，全年增加2.6萬億元；居民消費性貸款餘額54.89萬億元，同比增長10.7%，全年增加5.32萬億元。
2022年末居民本外幣經營性貸款餘額18.9萬億元，較上年增加2.68萬億元，全年增加2.68萬億元；住戶消費性貸款餘額56.05萬億元，較上年增加1.16萬億元。
2023年三季度末，居民本外幣經營性貸款餘額21.89萬億元，同比增長18.2%，增加2.97萬億元。
我國居民個人經營狀況在下降、消費並沒有完全恢復性增長，但個人經營性貸款和消費性貸款卻有如此大的增長，難道不是經營貸和消費貸的貸款用途存疑嗎？
第四條 部分個人經營貸款和消費貸款違規流入房地產已經成為公開的秘密，為此一些銀行機構還受到了監管處罰
部分個人經營貸和消費貸違規進入房市，併成為房貸提前還款的一部分。這一點並不是什麼秘密，一是一些貸款中介誘導人們提前還貸的套路就是透過經營貸利率和消費貸利率與房貸利率比較以說明提前還貸可以節省幾十萬。二是監管部門一再對個人經營貸和消費貸違規進入房地產市場的銀行進行處罰。
央行早就對2020年經營貸出現了快速增長可能違規進入了樓市提出明確的意見，2020年1月份監管部門也明確強調，嚴防信貸資金違規流入房地產領域。
2021年年1月份銀保監管系統針對銀行機構共計開出了460張罰單，其中涉及“信貸資金被挪用“的罰單累計66筆，被處罰機構43家、被罰相關責任人32人，處罰金額合計2562萬元。其中涉及房地產市場的罰單29張，其中不乏百萬元級別的大額罰單。
同時，上海、北京兩大一線城市先後發文，明確重點打擊個人消費貸、個人經營貸資金違規用於購房現象，從購房資金端進行管控。要求各商業銀行對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，嚴禁透過消費性貸款和經營性貸款違規將貸款資金進入房地產。
北京銀保監管部門要求各銀行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查，重點排查是否有導致消費貸、經營貸資金被違規用於支付購房款等問題，並要求銀行發現問題立即整改並加強內部問責處理。
2022年11朋，銀保監管部門公佈了8張行政處罰罰單。其中，5張罰單處罰原因涉及個人經營貸款、個人消費貸款違規流入房地產市場、個人經營貸款制度不審慎等。此次，銀行被罰款金額總額超過千萬，多名相關責任人被警告。交通銀行湖北省分行副行長、建設銀行深圳市分行副行長，對個人消費貸款違規流入房地產市場負有責任被予以警告。
這樣的轉換面臨巨大的違規成本和風險，一旦出現違規銀行可能全部提前收回房貸的風險。2023年3月因借款人的經營貸被監管部門查出實際為房貸，而被銀行告上法庭，要求立即償還本金、利息和罰息，否則將會拍賣房產還債。
2022年12月20日，中國銀保監會消費者權益保護局釋出了《關於警惕不法貸款中介誘導消費者違規轉貸的風險提示》，明確指出將房貸置換為經營貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人徵信、資金鍊斷裂、侵害資訊保安等風險。
第五條 監管部門終於有了明確的說法：個人經營貸被挪用於房地產領域等 借款人應承擔違約責任
麒鑑曾經一再強調，經營貸和消費貸轉房貸這樣的轉換面臨巨大的違規成本和風險，一旦出現違規銀行可能全部提前收回房貸的風險。2023年3月因借款人的經營貸被監管部門查出實際為房貸，而被銀行告上法庭，要求立即償還本金、利息和罰息，否則將會拍賣房產還債。
2022年12月20日，中國銀保監會消費者權益保護局釋出了《關於警惕不法貸款中介誘導消費者違規轉貸的風險提示》，明確指出將房貸置換為經營貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人徵信、資金鍊斷裂、侵害資訊保安等風險。
現在，金融監管部門明確了經營貸和消費貸如果用於房地產領域應該承擔違約責任。那麼，違約責任是什麼呢？
近日，國家金融監督管理總局有關司局負責人就《固定資產貸款管理辦法》《流動資金貸款管理辦法》《個人貸款管理辦法》答記者問明確：
第一是貸款人應在合同中與借款人約定，借款人出現未按約定用途使用貸款等情形時，如個人經營貸被挪用於房地產領域等，借款人應承擔的違約責任，以及貸款人可採取的提前收回貸款、調整貸款支付方式、調整貸款利率、收取罰息、壓降授信額度、停止或中止貸款發放等措施，並追究相應法律責任。可見，違約責任包括提前收回貸款，調整支付方式即可能更多的是委託支付，調整貸款利率即上調貸款利率，收取罰息，壓降授信額度、停止或中止貸款發放等，這實際上是給了銀行在處理經營貸和消費貸違規流入房地產領域時以更大的處罰權。
第二是貸款人應健全貸款資金支付管控體系，加強金融科技應用，有效監督貸款資金按約定用途使用。發現借款人挪用貸款資金的，應按照合同約定採取相應措施進行管控。這是明確了銀行的貸款管理責任，要能夠有效地監管資金用途，如果發現貸款資金被挪用要及時採取措施，否則將會受到監管處罰。
很多朋友不相信經營貸和消費貸轉換成房貸以後，銀行會提前收回貸款，現在金融監管已經明確可以提前收回貸款，因此，貸款用途的轉換風險越來越大。你還認為可以用經營貸和消費貸替換房貸嗎？風險已經走向了我們，如果你還沒有認清將可能受到非常大的損失。（麒鑑說銀行）
