原創 張嶽
最近，兩則新聞引發市場廣泛關注：
1、中國人民銀行與香港金融管理局聯合宣佈推出“三聯通、三便利”六項新政策，包括港澳居民在大灣區8個內地城市購買房產時，可透過簡化的匯款和銀行稽核流程直接劃入境內貸款賬戶等便利。
2、中山公積金中心釋出《關於推進住房公積金深中融合發展的通知》，涉及深中兩地公積金繳存、提取、貸款等事項。
兩個新政策，旨在鼓勵香港客戶在內地買房、讓深圳客戶更好置業中山，也預示著城市邊界的模糊化，正在讓深圳和香港兩座城市“消失”。
“消失”並非指城市本身的消亡，而是指它們融入更大的灣區框架中，帶來新身份角色的轉變。
這種積極的融合和轉變，給粵港澳大灣區帶來更廣闊的發展前景和新的機遇。
01
位置越來越重要
在發達經濟體和歷史悠久的世界灣區，城市發展遵循一個顯著規律：
地理位置，正成為吸引並留住人才關鍵因素。
據CBRE統計，過去五年是企業總部搬遷的活躍期。
自2018年起，美國發生了465起總部搬遷事件（涵蓋初創和財富500強企業）。其中，科技行業以135次搬遷領先，其次是製造業（120次），金融業排在第三（34次）。
資料來源：世邦魏理仕美洲諮詢公司
如甲骨文從加州雷德伍德城遷至德克薩斯州奧斯汀，旨在提升員工生活質量與工作效率。惠普總裁也宣佈，公司總部將遷至德克薩斯州斯普林，目的是為了節約成本並適應團隊成員的新工作模式。
在現代經濟環境下，企業和員工更偏向於選擇那些能提供舒適生活環境和合理經營成本的地區。
從經濟學角度看，這不僅優化了企業的運營成本結構，也促進了區域內經濟的多元化和均衡發展。
02
正在崛起的新區
粵港澳大灣區，正如世界上其他發達國家的重要經濟區域一樣，正在穩步邁向“區域一體化”。
隨著城市邊界逐漸模糊，交通連通性顯著增強，在此背景下，馬鞍島的價值正愈發凸顯：
1、它是全國少有的，被兩大一線城市（深圳，廣州）和兩大國際化都市（香港，澳門）環繞的新區。
2、它也是全國範圍內罕見的，靠近一線城市核心區（深圳前海+廣州南沙），可供開發的全新板塊。
3、它不僅可以視作深圳都市圈核心區，也可以視作廣州都市圈的核心區，同時，它也是珠江口西岸都市圈的橋頭堡，本質上是三個都市圈的交匯點。
三大都市圈示意圖
4、從馬鞍島出發，開車經過深中通道約24公里到深圳前海，乘坐南中城際（原廣州地鐵18號線）可直達廣州天河珠江新城，中山港新客運碼頭可直達香港、澳門，這種地理優勢和交通便利，很少有其它城市/片區能媲美。
當下，馬鞍島對深圳企業具有明顯的吸引力：
首先，中山的房價相對較低，這對於企業和員工來說都是一個重要的吸引因素。
其次，深中通道開通在即，中山可以比較方便地接收深圳的最新資訊，進行人才和技術交流，再結合當地政府提供的各種優惠措施，整體的營商成本也較低，更適合創業。
特別是，中山展現出的服務意識，是許多其他城市所缺乏的。比如這一次的公積金政策（對深圳企業專人上門服務），東莞和惠州就沒有。
去年6月，深圳和中山首次聯手、面向全球舉行招商引資大會，在此次大會上，深圳和中山市政府簽署了多項合作協議，旨在推動兩市在港航、航空、物流、軌道、公共交通等方面的深入合作。
此次大會共吸引了160多家企業和機構的參與，其中包括世界500強、美國500強、行業龍頭和專精特新企業。
近兩年，中山承接的深中合作專案超90個，總投資近400億元。
2023年1—8月，翠亨新區赴深招商19次，落地傲雷等優質深企10多個，累計成功舉辦招商引資推介活動9場，成功落地中國黃金、傲雷、粵浦大健康、新益昌、新盛世、新領醫藥和領存科技等一批優質專案28個，合計總投資118.27億元。
今年1月30日，深圳市七屆人大五次會議開幕，重點提出搶抓深中通道建成通車機遇，加強與中山，江門等產業合作。深中兩地的聯絡將愈發緊密。
除了企業，馬鞍島對深圳、港澳人才也具有明顯的吸引力：
很多家庭，在面臨結婚生子的重要時刻，想擁有一套屬於自己的寬敞、明亮的婚房，可以按照自己喜歡的風格裝修；
想給孩子一個不擁擠、不壓抑、能夠貼近自然的童年，而且家附近就有從幼兒園到高中的優質教育；
還想找一個生活節奏慢，空氣環境好，有山有水的宜居城市給父母養老，以後週末和節假日都能陪陪老人家。
在深圳，以上需求往往需要上千萬的預算，但在中山，同樣的願望可能更容易實現。
去年7月，深圳市住房和建設局、市委組織部、市人才安居集團等部門、企業聯合到中山市調研，研究合作共建高階人才社群。
如果深圳把人才房建在馬鞍島，可以想象，深中兩地在公積金政策上的打通，僅是區域一體化的開始。
未來，這種一體化可能會擴充套件到更多的領域，如社會保障、學籍管理、養老保險等，從而實現更加全面的區域協同發展。
03
市場在用腳投票
市場銷量可以作為衡量一個專案真實價值的重要指標。
2023年，灣中新城表現突出，成為中山市場的領跑者，連續奪得成交套數、成交面積、成交金額三項冠軍。（資料來源：克而瑞）
在大灣區，灣中新城在2023年住宅成交套數中排名第二，商品房成交面積更是奪得冠軍。（資料來源：克而瑞）
在全國範圍內，灣中新城是中山乃至大灣區唯一上榜的專案，其銷售面積在全國排名第九。（資料來源：克而瑞）
資料來源：克而瑞
在全國商品房銷量整體下滑的情況下，灣中新城的逆市熱銷，進一步凸顯了其獨特的市場價值。
一方面，隨著深中通道的即將開通，珠江東西岸城市融合發展，在黃金內灣時代，馬鞍島的地理位置優勢逐漸獲得市場認可，成為企業和人才流向的焦點，其優質的生活環境和較低的營商成本是其吸引力的關鍵因素。
另一方面，灣中新城的產品本身價值不容忽視。
灣中新城位於馬鞍島頭排位置，集“未來之門”地標雙塔（含五星級酒店和甲級寫字樓）、聯檢碼頭、會展中心、濱水休閒商業街、2幼兒園1省級規劃小學、全系海景住宅、臨灣高層辦公、灣中公館八大業態於一體。
效果圖
這種超級大盤+頂流板塊的組合，兼具居住價值和資產配置價值，這兩大優勢讓灣中新城成為2023年度網紅盤，吸引全國高淨值人群。
其中灣中會展中心集展覽、會議等功能為一體，建成後運營一年預計達100萬人次；中山港新客運碼頭可直達深圳、香港、澳門等碼頭，預計年平均通行人次約277萬/人次。（資料來源：翠亨新區）
同時，在多次躋身世界500強企業的萬科和深圳市國資委直管集團深業的強強聯手下，灣中新城展現出更強的確定性和兌現力。
最近1年，灣中新城發生了肉眼可見的變化。
如新客運港碼頭預計今年6月交付運營，會展中心動工進行地上層建設，灣中水街商業今年9月正式開放運營。
國際IP主題樂園已簽約三大國際知名娛樂IP公司，閱灣府幼兒園已竣工，F52地塊小學今年9月竣工，五星級酒店已簽約引進洲際酒店。
灣中新城首次產品交付已完成，交付足足提前了5個月……
生活在這座大城裡，交通系統、優質學校、購物中心、甚至五星級酒店、商業辦公等都一一配好，實現“衣食住行”的一站式解決。
效果圖
不斷完善的高階配套，最終都沉澱在房價中，集聚的高階人口和配套可能誕生一個新的繁華區，透過賦能區域帶動板塊價值進階，購房者可以共享城市發展紅利。
2024年開年，貨幣政策進一步寬鬆，房地產迎來新一輪鬆綁，現在是最佳化資產配置，佈局馬鞍島的重要視窗期。
值得關注的是，春節期間，中山萬科不打烊，最先報名的粉絲可以瓜分1888萬購房基金！先到先得。
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