在當前的開封市場，什麼是判斷優質房企的必要條件？
我個人以為，大機率包含如下幾個：
其一、與購房者而言，最核心的兩個關鍵詞是“品質交付、品質價效比”。
其二、與市場而言，最核心的關鍵詞是“熱銷”。
其三、與城市而言，最核心的關鍵詞是“深耕”。
如果我們把這些關鍵詞組合起來，放在當前的開封市場，你會發現能夠被稱為優質房企的，完全可以說是屈指可數。
1
結合2023年各大房企在開封市場的表現並與這些關鍵詞一一對應，綜合來看：
2023年開封市場可以稱得上品質交付的房企與樓盤，我個人認為包含：四季城B區，西湖天胤一期。
對於這兩個樓盤來說，它們之所以能在2023年眾多交付的開封樓盤中脫穎而出的核心原因，我個人認為是：在集中交付期間，基本上沒有在交付時間與交付品質上出現大規模的業主“投訴”現象。這對於2023年的開封市場來說，難能可貴。
進一步來看，還包括的其它原因：
其一、超預期交付。
超預期交付，在西湖天胤專案上主要體現在：在市場持續的橫盤期中，西湖天胤在遭遇了各種來自競品樓盤和業內人員質疑“未必能如期交付”中的輿論中完成了1800套房源集中交付。這對於進入延期交付的開封市場，無疑是一種正能量。
超預期交付，在四季城B區專案上主要體現在：四季城B區一期把合同約定的交付時間提前到了半年以上。對於市場來說，最大的意義莫過於讓購房者有了“期房不僅可以如期交付，還可以提前交付”的案例。
其二、這兩個樓盤在一定程度上穩定了開封市場的房價。
想要迅速的拉動樓盤銷量，那麼一定是大多數的購房者覺得房價還能漲。而對於當前的開封市場來說，大多數開發商在做的是：讓購房者相信房價不會降。就目前的環境來說，能做到這一點的大機率只有個別極少數的樓盤。
在這一點上，開發商通常會給出承諾“降價可退房”。但開發商的承諾能讓購房者發自內心信服的前提就是：樓盤在熱銷。從2023年來看，在熱銷上體現的更明顯的是四季城B區。因為，該樓盤的銷量，實現了日均銷售1套的業績。需要說明的是：2023年西湖天胤已經是尾盤，進入到了開發末期。
2
2023年開封市場取得過熱銷的樓盤，大機率包含：卓瑞禹璟臺、海馬公館三期、未來天澄以及永威梅隆的系列樓盤。
先來說卓瑞禹璟臺專案。
卓瑞禹璟臺專案的熱銷有很多因素，我個人認為最為核心的有兩點：
其一、卓瑞禹璟臺加速了東區品質化住宅的程序。
對於當前的開封市場來說，大多數購房者的第一選擇一定是開封西區，即使是常住在東區、祥符區的購房者。所以，卓瑞禹璟臺能夠做到讓區域內的常住客群，去糾結、考慮到底是選西區還是東區，這非常的難能可貴。這其中的核心因素：就是產品品質。
其二、卓瑞禹璟臺緩解了東區常住客群對於期房的信任危機。
在卓瑞禹璟臺之前，東區（尤其是順河區範圍內）多個樓盤都遭遇了不同程度在建期房階段性停滯或者長期未能建設、交付。所以，卓瑞禹璟臺儘管有奇瑞汽車國企的背景，有奇瑞金域華府在開封的背書，但在期房建設階段，依然不能讓購房者完全相信。
進入到2023年1月以後，卓瑞禹璟臺透過持續的工程進度展示，透過多樓棟外立面的持續呈現，讓購房者對於東區房地產的信心有了前所未有的提升。
3
再來看海馬公館三期。
2023年的海馬公館三期，我印象中大致有過三次熱銷。其中，以第一次返鄉置業期間熱銷一二百套為專案的銷售實現了自2022年下半年以來的完美破局。此外，對於海馬公館三期來說，還創造了當下開封市場一個可以稱為“奇蹟”的現象：熱銷並且實現了房價大幅上漲。
這背後的原因，主要包含兩點：
其一、海馬公館三期整體可售房源也就不到600套房。所以，在房源有限的情況下，根本“禁不住”幾次熱銷。隨著房源的逐步減少，房價的上漲是必然的。尤其是，從當前的開封市場來說，儘管海馬公館五期的洋房產品被寄予厚望，被大多數購房者所關注，但其未來的市場售價，未必能達到海馬的預期。甚至從某種角度上來說，不大可能超越2016年10月以後的海馬公館一期。
其二、初期賣的是相對剛需的小戶型，後期逐步是改善大戶型。在當前的開封市場，剛需對於房價和期房工程進度的觀望週期更為有限，且從經濟收入上來看也遠不如以前房價快速上漲的時期。
4
最後我們來看未來天澄。
從2023年以來，西區汴西湖以西的區域主要是4個房企在競爭，分別是：亞新開發建設的橄欖城8期和橄欖公館，海馬開發建設的海馬公館三期，永威開發的永威梅隆琚和永威梅隆上院以及未來房產集團開發的西湖天胤一期、西湖天胤二期未來天澄。在2023年的競爭中，依次取得熱銷的是：海馬公館三期、永威梅隆上院、未來天澄和橄欖公館。
進入到2024年以後，汴西湖以西的區域主要競爭的樓盤可能是：未來天澄、橄欖城8期（房源有限）、橄欖公館、永威梅隆上院、永威梅隆花語、暉達新世界紫宸、海馬公館三期（房源有限）、汴京熙華府等。在這些樓盤中，兩個焦點樓盤大機率會是：未來天澄、暉達新世界紫宸。
對於2023年來說，未來天澄在金九銀十的開封市場開始實現銷售破局，以月均銷量70-100套左右，持續領跑開封市場。進入到2024年以後，未來天澄專案或將開始真正意義實現熱銷並且房價上漲。這其中主要的原因是：未來天澄整體分為兩大類產品，一類是高層，一類是洋房。在當前開封西區洋房基本上沒有新增供應的前提下，未來天澄的洋房產品極有可能在2024年的開封市場大放異彩，從而實現整個專案的開發利潤。
5
對於城市和房企的關係，最重要的就是深耕。簡單的來說，就是開發商持續在開封拿地開發。
2022年主要拿地的民營企業開發商為鼎立、楓華。其中，鼎立多個地塊在2023年已經進入開發狀態，如鼎立熙園、鼎立金玉府。楓華的地塊其中之一楓華西湖半島的後續地塊被列為開封現房銷售的試點專案，楓華金明府8期也已經進入籌備期，預計會在楓華六期、七期實現完全交付以後進入市場。
2023年主要拿地的民營企業開發商是開封永威。該地塊位於開封永威高鐵版圖（於良寨城中村改造專案）範圍內。專案命名為永威梅隆花語。從近期的工程進度來看，目前暫未進入開發狀態。
除了民營企業開發商，近幾年來在開封拿地的國有企業基本佈局為：城投主要開發區域在西區、發投主要開發區域在北區開柳路片區，新宋風主要開發區域在南區黃河大街南延片區。
6
綜合今天的話題來看：2023年的優質房企相對有限。對於購房者來說，在2024年的購房決策參考過程中，2023年優質房企的表現也只能作為側面的參考依據。因為，在市場不斷的變化之中，我們並不能保證2023年的優質房企會在2024年繼續有著優秀的表現。我們也不能說在2023年因為各種短期經營壓力錶現不夠出彩的房企在2024年不會再次成為受購房者信賴的優質房企。所以，今天對於房企的看法，更多的是出於個人角度，更多的是總結2023年。
