相比於江北核心區和河西南的慘烈，燕子磯新城雖然也是新城，但由於有較為強大的地緣客群支撐，不但過去一年二手房交易量還算不錯，而且價格下跌從比例上看也沒有前兩個板塊那麼猛烈！
不過，最近燕子磯的二手房價也創出了板塊新低。
南京這輪房價的深度調整，已經進入更廣泛的區域。（以下價格成交案例均來源於：鏈家網）
就在不久前，保利國際社群一套建面約91.19㎡房源，以215萬的總價成交，單價僅23578元/㎡。
這個價格不但創下了保利國際社群歷史成交單價的新低，也創下了燕子磯新城板塊品牌次新房單價的新低。
保利國際社群本身為毛坯房交付，本來小區成交價就要比周邊精裝品牌小區要低一些。
但低到2.3萬/㎡這個區間，還是第一次。
該小區的歷史巔峰時期，同戶型產品單價曾賣到近3.9萬/㎡；即便是簡裝/毛坯也賣到過3.6萬/㎡以上。
如此算來，極端案例之間的跌幅也有約40%之多了。
板塊內同類住宅情況：
燕子磯的其他幾個品牌專案，最近的二手房價相對好一些。
同樣是毛坯房的弘陽燕江府，最新成交的一套建面約91.38㎡房源，成交總價238萬，單價26046元/㎡。
該小區最低價為上個月成交的一套建面約92.2㎡房源，單價正好落在25000元/㎡。
燕子磯品牌毛坯三盤之一的招商1872公園裡，表現稍微強一點。最新普通住宅成交案例是一套建面約78.47㎡房源，總價215萬，單價27400元/㎡。
公園裡的最低價也在近期出現，去年11月底成交的一套建面約103.27㎡房源，單價25274元/㎡。
板塊內品質專案情況：
燕子磯板塊內公認的扛把子專案仁恆公園世紀，去年10月份成交了第一套二手房，一套建面約134.75㎡房源，總價565萬，成交單價41930元/㎡。
這個價格比當年公園世紀的新房開盤價格，還略有盈餘。
表現算相當不錯了。
仁恆公園世紀實景圖
融創玉蘭公館最新成交案例為一套建面約130.39㎡房源，總價410萬，單價31445元/㎡。暫時還撐在“3字頭”。
該小區最低價出現在去年10月底成交的一套建面約115.8㎡房源，總價350萬，單價30225元/㎡。
該小區最高價曾賣到過4.5萬/㎡。
中海燕磯聽潮和融創玉蘭公館差不多。最近成交的一套房源建面約100.26㎡，總價325萬，單價32416元/㎡。
燕磯聽潮的最低價出現在去年6月，一套建面約129.54㎡房源，單價賣出30956元/㎡。
燕子磯新盤的困境：
總的來看，燕子磯板塊二手房的價格雖然下調幅度不算最多，但同樣給在售新盤造成了較大影響。
要知道，在2021年區域內新盤燕熙臺收官後，燕子磯新盤的價格就一直被釘在3.5萬/㎡左右。
比如目前在售的新盤頤和四季府，銷許表價依然是在這個水平，但專案整體卻比兩三年前的專案要升級了很多。
甚至還做了恆溫泳池會所。
頤和四季府恆溫泳池實景
3.5萬/㎡這個價格哪怕放在去年初可能也覺得還行，但現在無疑也變成了“高處不勝寒”。
新專案品質在升級，區域房價接受度卻在下降，這個時候，就要考驗區域高階產品的接受度了！
但顯然，在河西中和青奧濱江的頂豪產品也出現一定銷售瓶頸的情況下，燕子磯會更加困難。
這個時候，新房給出更多折扣優惠已經不可避免。
燕子磯的前景：
但燕子磯畢竟是一個五臟俱全的主城核心板塊之一。隨著1號線北延線和7號線北段的通車，已經彌補上了交通短板的燕子磯新城，在配套方面真的無懈可擊！
所以對燕子磯長遠的未來，我還是認為房價不會過度探底，而會穩在一個合理的區間。
燕子磯濱江實景圖
交通：三線地鐵！1號線（已通車）；6號線（在建）；7號線（已通車）。（資訊來源：南京地鐵）
商業：招商花園城、華潤永珍匯（在建）、頤和四季+棲熙裡近3萬方鄰里生活體。
教育：燕子磯共規劃有44處學校，包括南師教育集團、南外仙林分校燕子磯校區等等。（資訊來源：南京市教育局，具體學區情況以教育局實際公佈為準）
醫療：江蘇省中西醫結合醫院、市婦幼保健院丁家莊院區（在建）、省人民醫院燕子磯新城醫院（規劃）等三甲醫院。（資訊來源：南京市規劃和自然資源局）
自然資源：兩帶五園，包括幕燕濱江風光帶明外郭百里風光帶、燕子磯公園、燕子磯體育公園（在建）、笆斗山公園、二橋公園等。（資訊來源：南京市規劃和自然資源局）
